In tanti considerano l'acquisto di una casa o di un appartamento. A seconda delle situazioni, abitare nelle proprie quattro mura può essere più conveniente rispetto all’affitto. E il risparmio aumenta con una corretta pianificazione del finanziamento.

Ammortamento della seconda ipoteca 

Quando acquistate un’abitazione, generalmente dovete disporre di fondi propri per pagare il 20 per cento del prezzo di acquisto. La prima ipoteca copre due terzi ovvero circa il 65 per cento del prezzo. Se avete bisogno di un finanziamento maggiore, dovete sottoscrivere una seconda ipoteca che, a differenza della prima, deve essere ammortizzata, ovvero rimborsata, di solito entro 15 anni o fino alla data ordinaria di pensionamento. 

Ammortamento diretto e indiretto

In generale l’ammortamento descrive il rimborso delle ipoteche sottoscritte. A tal fine si distingue fra ammortamento diretto e indiretto.

Ammortamento diretto: con l’ammortamento diretto riducete il vostro debito, pertanto la seconda ipoteca diminuisce anno dopo anno. Tutto ciò che ogni anno pagate come ammortamento viene detratto direttamente dal vostro debito ipotecario. Così facendo, si riduce il debito che grava sul vostro immobile, e gli interessi e i costi dell’ipoteca diminuiscono. Tuttavia questo significa anche che l’onere fiscale aumenterà a causa della diminuzione del debito ipotecario e degli interessi dovuti.

Ammortamento indiretto: con l’ammortamento indiretto versate il vostro importo annuo di ammortamento su un conto previdenza (3a) o in una polizza che funge da garanzia per il vostro istituto finanziario. A differenza dell’ammortamento diretto, l’importo della seconda ipoteca non cambia nel corso dell’intera durata e quindi non si riduce nemmeno il debito. Il vantaggio di questa variante è che sia i versamenti nel pilastro 3a sia gli interessi ipotecari costanti possono essere fatti valere ai fini delle imposte. Il capitale 3a versato può essere utilizzato in un secondo momento (per esempio alla scadenza dell’ipoteca o alla data di pensionamento) per rimborsare l’ipoteca.

Pro e conto

Ammortamento diretto

Vantaggi

• Il vostro debito ipotecario si riduce progressivamente
• Il vostro onere annuale per interessi diminuisce costantemente
• Investite nel vostro immobile

Svantaggi

• Con un tasso d’interesse più basso e una somma ipotecaria inferiore, le detrazioni fiscali diminuiscono
• Per la previdenza privata dovete utilizzare un budget aggiuntivo

Ammortamento indiretto

Vantaggi

• Potete dedurre dal vostro reddito imponibile gli interessi ipotecari sull’intero importo fino al rimborso della seconda ipoteca
• Potete dedurre dal vostro patrimonio imponibile l’intero debito ipotecario fino al rimborso della seconda ipoteca

• Potete dedurre dal vostro reddito imponibile anche i versamenti nel pilastro 3a
• I fondi previdenziali vengono tassati una sola volta con un’aliquota fiscale preferenziale al momento del loro versamento
• Inoltre, i rischi di decesso e incapacità di guadagno sono coperti da una polizza di ammortamento (questo vale solo per la variante polizza, non per il conto 3a presso la banca)

Svantaggi

• Il vostro debito ipotecario non diminuisce
• Il vostro onere annuale per interessi non si riduce

Diretto o indiretto?

Vi state chiedendo se è meglio optare per l’ammortamento indiretto o diretto? Se non disponete di risorse finanziarie illimitate e non potete versare contemporaneamente nel terzo pilastro durante l’ammortamento diretto, è meglio scegliere l’ammortamento indiretto. Pensate a cosa è più importante per voi: un capitale di vecchiaia crescente e maggiori deduzioni fiscali? Oppure ipoteche e tassi d’interesse bassi?

Se volete sapere quanti soldi potete risparmiare, vi conviene parlarne con il vostro consulente assicurativo e previdenziale. Vi consiglierà anche su questioni riguardanti i prestiti o il finanziamento della costruzione di immobili residenziali e vi aiuterà a riflettere il più possibile in anticipo.