Le liti più frequenti nella sfera abitativa

La ricerca di un subentrante, la muffa o il fumo nell’appartamento provocano conflitti? Sei motivi frequenti di litigio e il relativo quadro giuridico.

La crescita smisurata di una siepe può essere causa di malumori fra vicini. In questo e in altri casi una mediazione può aiutare a risolvere i dissidi.

1. Il partner si trasferisce nell’appartamento

Situazione: Tania Verdi* desidera che il partner vada ad abitare con lei nel suo appartamento in affitto. Il locatore è contrario, perché ritiene che nell’appartamento di 1,5 locali non ci sia spazio sufficiente per due persone. 

Quadro giuridico: legalmente non è possibile impedire che il partner traslochi nell’appartamento locato. Se il contratto venisse disdetto, si tratterebbe di un abuso passibile di impugnazione. Nella prassi si parla di numero eccessivo di occupanti soltanto quando il numero delle persone supera quello delle stanze più due. Il numero di persone indicato nel contratto di locazione non è determinante.

2. L’inquilino danneggia il parquet e il lavabo

Situazione: i coniugi Manfredi* lasciano il proprio appartamento in affitto. Nel verbale di constatazione danni il locatario segnala un’ammaccatura nel parquet di cui i Manfredi devono rispondere. I coniugi firmano il verbale. Dieci giorni dopo ricevono una lettera raccomandata con la quale il locatore segnala anche un danno al lavabo.

Quadro giuridico: la firma del verbale di constatazione danni equivale a un riconoscimento del danno, pertanto i coniugi devono rispondere dei danni citati nel verbale. L’inquilino deve firmare il verbale soltanto se è d’accordo con il contenuto. In questo caso i coniugi non devono rispondere del danno al lavabo perché il locatore ha segnalato questo difetto soltanto dieci giorni dopo e non entro cinque giorni come prevede la legge. Spesso l’assicurazione di responsabilità civile copre i danni del locatario.

3. Muffa nell’appartamento

Situazione: la famiglia Rossini* nota della muffa nell’appartamento e lo segnala telefonicamente al locatore. Quest’ultimo non reagisce per diverse settimane, perciò la signora Rossini lo sollecita ad eseguire una riparazione mediante lettera raccomandata. Il locatore alla fine adempie. La muffa viene rimossa. Poco dopo la famiglia Rossini riceve la fattura. Motivazione: l’appartamento non è stato areato sufficientemente.

Quadro giuridico: quando gli inquilini constatano un difetto come la muffa, devono segnalarlo immediatamente al locatore, meglio con lettera raccomandata, e richiedere la riparazione. Infatti, hanno l’obbligo di proteggere la proprietà del locatore. Se il locatore non interviene, la famiglia può paventare il deposito della pigione mediante lettera raccomandata. La famiglia Rossini deve pagare la fattura soltanto se il locatore può dimostrare che la muffa è dovuta alla loro incuria. Nella maggior parte dei casi tale fatto deve essere dimostrato da una perizia indipendente commissionata dal tribunale. Inoltre, la famiglia Rossini può richiedere una riduzione della pigione per la durata in cui permane il difetto.

4. Impugnare la decisione dei proprietari per piani

Situazione: Marco Bianchi* è un proprietario per piani. Per una svista non riceve la convocazione per la prossima riunione, durante la quale viene deciso di montare uno scivolo nel giardino per i giochi dei bambini. L’argomento tuttavia non era all’ordine del giorno. Quando riceve il verbale, scopre che questa decisione è stata adottata. Il signor Bianchi non è d’accordo con l’installazione dello scivolo.

Quadro giuridico: ad una riunione dei proprietari per piani devono essere invitate per iscritto tutte le parti. Sugli argomenti che non sono all’ordine del giorno non è possibile prendere decisioni. Se il signor Bianchi è contrario a questa decisione, può impugnarla entro 30 giorni, da quando gli è stata comunicata, presso l’autorità di conciliazione.

5. Cercasi subentrante per appartamento in affitto

Situazione: Michele Conti* intende lasciare il suo appartamento prima dei termini. Trova subito un subentrante che può permettersi quell’appartamento e che desidera riprenderlo alle stesse condizioni. Pertanto lo propone al suo locatore. Quest’ultimo però rifiuta.

Quadro giuridico: l’inquilino deve proporre al locatore soltanto un subentrante che sia affidabile, solvente e che accetti di riprendere l’appartamento alle stesse condizioni. La cosa migliore è inviare al locatore la dichiarazione di subingresso per raccomandata per dimostrare l’interessamento. L’eventuale rifiuto da parte del locatore deve essere motivato. Se il subentrante soddisfa i requisiti e il locatore lo rifiuta comunque, Michele Conti può lasciare l’appartamento ed è esonerato dal pagamento di ulteriori pigioni.

6. Fumo dall’appartamento dei vicini

Situazione: Miriam Bugatti* si lamenta del fumo di sigarette che proviene dagli inquilini che abitano al piano di sotto: attraverso un vecchio armadio della camera da letto il fumo arriva fino al suo appartamento.

Quadro giuridico: se l’appartamento non è stato locato esplicitamente come appartamento per non fumatori, l’inquilino ha il diritto di fumare. Se il fumo passa effettivamente al piano superiore attraverso l’armadio, l’inquilina può segnalare il difetto al proprio locatore. Quest’ultimo deve riparare il difetto o concedere all’inquilina una riduzione della pigione. 

*Casi reali della Protekta, nomi immaginari

Testo: Kim Allemann
Foto: Keystone

Liti fra vicini: quando una mediazione è sensata

«Non sempre le vie legali sono la soluzione migliore», afferma Raquel Pais, avvocato e giurista della Protekta assicurazione di protezione giuridica. Se la siepe cresce fino a disturbare i vicini, le radici di un albero danneggiano la pavimentazione esterna o la vicina si lamenta regolarmente per la musica alta, gli animi possono surriscaldarsi. «Spesso consigliamo di ricorrere a una mediazione affinché i rapporti di vicinato possano rasserenarsi», afferma Pais. Il mediatore o la mediatrice raduna i litiganti intorno ad un tavolo, assume il ruolo di conciliatore e aiuta le parti a trovare una soluzione accettabile per tutti. La maggior parte delle assicurazioni di protezione giuridica copre le spese di mediazione.
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