Durata e periodi di garanzia per le ristrutturazioni

La ristrutturazione è finalmente completa! Un momento davvero bello per la committenza. È bene goderselo!   Purtroppo, è molto probabile che presto si scoprano i primi difetti. Per esempio, una sottile crepa nel soffitto, una piastrella non ben incollata sul terrazzo, un punto scricchiolante nel parquet o un guasto ad uno dei nuovi elettrodomestici. Danni del genere non sono niente di eccezionale, ma bisogna agire rapidamente.

Chiunque si trovi in difficoltà con una garanzia se ne rende presto conto che l’argomento è sterile: si tratta solo di dettagli legali. E bisogna passarci. Ma niente paura, in fin dei conti non è complicato. 

Cominciamo con la definizione dei termini: Esiste una garanzia del produttore e una garanzia per  difetti dell’appaltatore. Nell’uso quotidiano si parla di «garanzia» in entrambi i casi ma non è la stessa cosa. La garanzia per difetti dell’appaltatore è disciplinata dalle norme di legge, mentre la semplice garanzia è un servizio volontario fornito dal produttore.

La base delle disposizioni di garanzia è costituita dal contratto d’appalto. A seconda che il contratto sia stato redatto secondo la norma SIA 118 «Condizioni generali per i lavori di costruzione» o che si applichino le condizioni del Codice delle obbligazioni svizzero (CO), i diritti del committente sono molto diversi. Quindi è importante leggere di nuovo il contratto e attentamente. Elenchiamo qui di seguito entrambe le varianti.

Secondo la normativa applicabile del CO, l’opera finita si considera consegnata quando l’impresa emette la cosiddetta notifica di consegna. Questo è il momento in cui l’impresa di costruzioni informa che la ristrutturazione è stata completata. A questo punto è necessario verificare immediatamente che l’oggetto non presenti difetti.

La norma SIA 118, invece, prevede una seconda fase. Il committente e l’impresa devono ispezionare congiuntamente l’opera entro 30 giorni dalla notifica di consegna. Normalmente è questo che si intende con «collaudo della costruzione»: il committente e un rappresentante dell’impresa di costruzioni ispeziono il lavoro insieme e registrano eventuali difetti. Se questo collaudo dell’edificio non ha luogo o ha luogo in ritardo, tutti i difetti che sarebbero stati riconoscibili in quel momento si considerano approvati.

Il giorno del collaudo iniziano a decorrere i termini per i diritti di garanzia e per la prescrizione delle pretese di garanzia. Secondo il Codice delle obbligazioni svizzero, il periodo di garanzia per le opere immobili (per esempio l’imbiancatura di una facciata) è di cinque anni e per gli oggetti mobili (per esempio una scala per gatti) di un anno a partire dal collaudo. La stessa durata si applica al termine di prescrizione. La norma SIA 118, invece, non fa distinzione tra opere mobili e immobili, motivo per cui il periodo di garanzia e di prescrizione è di cinque anni in ogni caso. Durante il periodo di garanzia, le imprese di costruzione devono eliminare tempestivamente tutti i difetti segnalati dalla committenza.

A differenza del CO, dove i difetti devono essere notificati immediatamente dopo il collaudo, la norma SIA 118 concede un periodo di due anni per le notifiche dopo il collaudo dell’edificio. Questo periodo viene spesso designato come «periodo di garanzia». Si applica sia alle nuove costruzioni che alle ristrutturazioni. I nuovi difetti possono essere notificati in qualsiasi momento durante questo periodo. Se il periodo di ricorso non viene rispettato, l’oggetto si considera approvato, compresi i difetti notificati in ritardo. È quindi consigliabile informarsi presso lo studio di architettura o l’impresa di artigiani due o tre mesi prima della scadenza, in modo da non dimenticare il collaudo finale. Occorre poter provare che l’impresa è a conoscenza dei difetti al più tardi entro l’ultimo giorno del periodo di due anni.

L’onere della prova per stabilire se un difetto costituisce anche un discostamento dal contratto varia a seconda del contratto: nel caso del CO, l’onere della prova spetta al committente; nel caso di un contratto secondo la norma SIA 118, l’onere della prova spetta all’impresa e quindi per il committente non è necessario fornire personalmente la prova dei difetti. Questo è uno dei principali vantaggi dello standard SIA 118.

Se i difetti o i danni si verificano entro il periodo di cinque anni, è consigliabile inviare una notifica dei difetti con lettera raccomandata alla parte interessata. Se il difetto è stato intenzionalmente nascosto dall’impresa al momento del collaudo, il periodo di prescrizione è prorogato da cinque a dieci anni.

Spesso è necessario lottare per far valere i propri diritti di garanzia e perseverare con determinazione fino a quando i difetti non vengono eliminati. Ci vuole energia e nervi saldi, ma ne vale la pena, perché altrimenti si è costretti a sostenere costi aggiuntivi. La cosa più importante: non arrabbiarsi. Dopo tutto, sarebbe un peccato se qualche difetto rovinasse il piacere dell’intera ristrutturazione.