Riduzione dell’affitto grazie al tasso ipotecario di riferimento

Verificare il diritto a una riduzione: Se nel contratto di affitto o in un recente adeguamento del canone di affitto è indicato un tasso ipotecario di riferimento superiore al tasso di riferimento attuale, in linea di principio si ha diritto a una riduzione. Verificare online utilizzando il calcolatore dei canoni di affitto l’importo della riduzione prevista.

Attenzione: Il locatore può compensare l’inflazione e l’aumento dei costi generali tramite una deduzione dall’importo della riduzione spettante al locatario. Questo può portare a un affitto ancora più alto. 

Nell’ambito dell’inflazione, i locatori possono adeguare il canone di affitto netto all’indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC) fino a un massimo del 40%.

Nell’ambito del rincaro generale, il locatore può, in determinate circostanze, addebitare anche maggiori costi di manutenzione e d’esercizio deducendoli dall’importo della riduzione spettante al locatario. Molte autorità di conciliazione e tribunali ammettono aliquote forfettarie comprese tra lo 0,25 e l’1% all’anno, poiché semplificano il calcolo. Finora il Tribunale federale non ha protetto tali somme forfettarie. Su richiesta del locatario, il locatore deve tuttavia essere in grado di dimostrare la correttezza dell’importo forfettario.

È possibile verificare la prassi dell’autorità di conciliazione competente per il proprio immobile in locazione al seguente link inserendo nel campo di ricerca il nome del comune di residenza o il codice postale (NPA).

Attenzione alle eccezioni: I contratti di affitto con canoni indicizzati, scaglionati o sovvenzionati dallo Stato, ad esempio presso cooperative edilizie, non sono vincolati al tasso ipotecario di riferimento. 

Se si dispone di un contratto di affitto di questo tipo, non si può richiedere una riduzione del canone di affitto sulla base del tasso ipotecario d’interesse di riferimento. Anche per contratti di affitto a tempo determinato non è possibile richiedere una riduzione del canone di affitto poiché non possono essere disdetti ordinariamente.

Presentare la richiesta: Presentare la richiesta di riduzione del canone di affitto in seguito alla riduzione del tasso ipotecario di riferimento per iscritto a decorrere dal primo termine di disdetta utile come da contratto o consuetudine nel luogo, rispettando il termine di preavviso ordinario. Attenzione: la richiesta deve pervenire al locatore prima dell’inizio del termine di preavviso. Per motivi di prova, consigliamo di inviare la richiesta tramite raccomandata e di conservare una copia della lettera e della ricevuta di invio postale.

Il termine di preavviso legale per i locatari in caso di disdetta ordinaria di immobili abitativi è di tre mesi rispetto al successivo termine di disdetta convenuto contrattualmente.

Secondo il codice delle obbligazioni svizzero questi termini si applicano a meno che non siano stati pattuiti contrattualmente termini di preavviso più lunghi. Eventuali termini più brevi concordati contrattualmente non sono validi. Se non sono state pattuite disposizioni contrattuali, è possibile presentare la richiesta di riduzione del canone di affitto in caso di diminuzione del tasso ipotecario di riferimento rispettando un termine di preavviso di tre mesi rispetto a un termine di disdetta consueto nel luogo o, in assenza di usi locali, al termine di un periodo di locazione di tre mesi.

Per rispettare il termine di preavviso è importante che la richiesta di riduzione venga recapitata per tempo. Come data di recapito si considera il giorno in cui la richiesta di riduzione arriva nella bucalettere, viene consegnata personalmente dalla Posta o il primo giorno in cui il locatore ha la possibilità di ritirare la lettera presso la Posta con un invito di ritiro. In quest’ultimo caso, anche se il locatore non la ritira, la lettera è considerata come recapitata. Per motivi di prova si consiglia di inviare la richiesta di riduzione (modello qui sotto) per raccomandata. Si consiglia inoltre di conservare una copia della richiesta e della ricevuta di invio postale.

Se la raccomandata torna al mittente poiché il locatore non l’ha ritirata, è importante conservarla chiusa. In caso di controversia, un tribunale può aprire questa busta durante il processo e stabilire il rispetto dei termini di preavviso e di disdetta. Se la busta viene aperta prima non sarà più possibile verificarne il reale contenuto.

Esempio:

Un contratto prevede un termine di preavviso di 3 mesi e due termini di disdetta (31 marzo e 30 settembre). Se l’inquilino desidera richiedere una riduzione del canone di affitto netto a partire dal 1° ottobre, la richiesta di riduzione del canone di affitto in caso di diminuzione del tasso ipotecario di riferimento deve pervenire al locatore al più tardi il 30 giugno, altrimenti il termine di preavviso di 3 mesi (luglio, agosto e settembre) non è rispettato. Se in questo esempio la richiesta di riduzione viene inviata anche solo con un giorno di ritardo, ovvero il 1° luglio, questa varrà solo a partire dal successivo termine di disdetta possibile, per il quale viene rispettato un termine di preavviso di almeno tre mesi completi, ovvero il 31 marzo dell’anno successivo. Poiché spesso una lettera raccomandata non può essere recapitata il giorno successivo all’invio e possono verificarsi anche altri ritardi legati alla posta, la richiesta deve essere inviata il più presto possibile.

Attendere e verificare la risposta del locatore: Il locatore ha 30 giorni di tempo dal ricevimento della richiesta di riduzione per prendere posizione. Se il locatore accetta senza riserve le richiesta, il caso è chiuso.

Se il locatore non accetta o accetta solo parzialmente la richiesta di riduzione, ad esempio poiché diminuisce l’importo della riduzione dovuta per compensare l’inflazione o l’aumento dei costi generali o solleva altre obiezioni (p. es. riserva di canoni di affitto), c’è la possibilità di verificare queste obiezioni con un calcolatore del canone di affitto.

Il locatore può anche comunicare di propria iniziativa che non vi sarà alcun adeguamento del canone di affitto netto. In questo caso, se si ha diritto a una riduzione, è possibile procedere direttamente come indicato al punto 5 qui sotto.

Autorità di conciliazione:  Se non si è d’accordo con la risposta del locatore, si può presentare una richiesta di conciliazione all’autorità competente entro 30 giorni dal ricevimento della risposta del locatore.

Ci si può rivolgere all’autorità di conciliazione anche se il locatore non risponde alla richiesta di riduzione dell’affitto in caso di diminuzione del tasso d’interesse di riferimento. In questo caso, la richiesta di conciliazione deve essere trasmessa alla Posta Svizzera al più tardi 60 giorni dopo l’invio della richiesta di riduzione.

La richiesta di conciliazione deve essere firmata a mano da tutti i locatari e inviata per raccomandata insieme agli allegati (contratto di locazione, documenti relativi agli adeguamenti del canone di affitto dall’inizio della locazione, la richiesta di riduzione ed un’eventuale risposta negativa del locatore). La richiesta di conciliazione deve essere obbligatoriamente consegnata alla Posta all’attenzione dell’autorità di conciliazione al più tardi l’ultimo giorno del termine (timbro postale).

Al seguente link (in tedesco) è riportata l’autorità di conciliazione competente in base al proprio luogo di domicilio inserendo nel campo di ricerca il nome del comune di domicilio o il numero postale di avviamento (NPA).

Buono a sapersi: In caso di mancato rispetto della scadenza si può ripetere la procedura a partire dal punto 3 (presentare la richiesta al locatore) e quindi presentare entro i termini previsti una richiesta di conciliazione. Tuttavia, la riduzione dell’affitto inizierà più tardi, vale a dire dal successivo termine di disdetta possibile.

In caso di dubbio, è consigliabile ricorrere all’assistenza di esperti, ad esempio rivolgendosi alla propria assicurazione di protezione giuridica per privati.