Abolizione del valore locativo

La riforma non prevede solo la soppressione di una voce fiscale ma cambia completamente il rapporto tra valore locativo, interessi ipotecari, spese di manutenzione e investimenti destinati al risparmio energetico. 

Oggi chi vive in una casa o un appartamento di proprietà deve indicare nella dichiarazione d’imposta un reddito fittizio aggiuntivo, ovvero il valore locativo. Ciò consente, ai fini fiscali, di tenere conto del fatto che queste persone non devono pagare l’affitto per la propria abitazione. 

Con la riforma dell’imposizione della proprietà abitativa, che entrerà in vigore il 1° gennaio 2029, questo principio viene meno. Fino all’anno fiscale 2028 compreso, tutto rimarrà invece come ora. 

L'abolizione del valore locativo comporta diversi cambiamenti: 

• il valore locativo delle abitazioni primarie e secondarie a uso proprio viene meno; 
• in linea di principio, le spese per la normale manutenzione di tali immobili a uso proprio non possono più essere dedotte dalle imposte; 
• gli interessi su debiti privati e, quindi, anche gli interessi ipotecari possono essere dedotti solo in misura limitata; 
• per gli immobili dati in locazione o in affitto si applicano, in parte, regole diverse; 
• per le persone che acquistano per la prima volta un immobile da utilizzare come abitazione primaria è prevista una deduzione temporanea degli interessi su debiti; 
• per un periodo limitato, i Cantoni possono mantenere determinate deduzioni per provvedimenti di risparmio energetico; 
• i Cantoni avranno la possibilità di introdurre una speciale imposta reale sulle abitazioni secondarie prevalentemente a uso proprio. 

C’è ancora tempo prima che entri in vigore l'abolizione del valore locativo. Se si possiede un immobile è ora opportuno verificare i punti seguenti.

1. Ottenere una panoramica delle condizioni dell’edificio

Redigere un elenco dei componenti che andranno rinnovati nei prossimi anni, come il tetto, la facciata, le finestre, le tubature, il riscaldamento o gli impianti elettrici, distinguendo tra: 

• riparazioni urgenti; 
• manutenzioni pianificabili; 
• miglioramenti energetici; 
• ristrutturazioni volte esclusivamente ad aumentare il valore; 
• interventi volti a migliorare il comfort. 

Questa classificazione aiuta a definire in modo razionale le priorità di investimento e a riconoscere quali lavori potrebbero essere eseguiti prima dell’entrata in vigore della riforma. 

2. Accertarsi di realizzare prima del 2029 le ristrutturazioni pianificate 

Dato che con il sistema attuale le spese per misure di conservazione del valore sono ancora deducibili fiscalmente, può essere opportuno realizzare entro la fine del 2028 i lavori già previsti. 

Ciò non significa però che ogni intervento di ristrutturazione debba essere anticipato per motivi fiscali. L’avvio anticipato dei lavori conviene solo se la misura è tecnicamente necessaria, finanziariamente sostenibile e accuratamente pianificata. 

Va tenuto presente quanto segue: 

• disponibilità di aziende specializzate; 
• scadenze realistiche per la pianificazione e le autorizzazioni; 
• eventuali contributi; 
• distinzione tra lavori che conservano il valore e lavori che lo aumentano; 
• norme fiscali del proprio Cantone; 
• disponibilità di sufficienti riserve finanziarie per coprire eventuali spese supplementari. 

Poiché la domanda per le prestazioni di costruzione aumenterà prima dell’entrata in vigore della riforma, è consigliabile iniziare per tempo la pianificazione. 

3. Non ripagare l’ipoteca troppo in fretta 

Siccome la deduzione degli interessi su debiti verrà limitata, si potrebbe ritenere allettante effettuare l’ammortamento il più rapidamente possibile. Il minore risparmio fiscale è però solo uno degli elementi da tenere in considerazione.

Impegnando una somma ingente per rimborsare l’ipoteca, la si vincola all’immobile e quindi non si potrà più disporne immediatamente per ristrutturazioni, spese impreviste, previdenza per la vecchiaia o altri obiettivi di vita.

Prima di effettuare un ulteriore ammortamento andrebbe perciò verificato quanto segue:

• a quanto ammontano le riserve disponibili? 
• Quali investimenti sono previsti nello stabile? 
• Come evolverà la propria situazione finanziaria dopo il pensionamento? 
• Quali costi sono previsti in caso di adeguamento anticipato dell’ipoteca? 
• La sostenibilità è garantita anche in caso di variazione dei tassi d’interesse? 
• In futuro il capitale potrebbe essere necessario per affrontare spese sanitarie o di cura? 

Dal punto di vista fiscale un’ipoteca di modesta entità può risultare vantaggiosa dopo il 2029, ma non deve andare a scapito della propria flessibilità finanziaria. 

4. Adeguare la copertura assicurativa dopo una ristrutturazione 

L'abolizione del valore locativo non ha un impatto immediato sulla propria assicurazione stabili. Ristrutturazioni e rinnovi possono però influire sul valore e sui rischi del proprio immobile. 

La propria assicurazione andrebbe informata soprattutto in caso di: 

• aggiunte o ampliamenti; 
• ampliamento del sottotetto; 
• installazione di un impianto fotovoltaico; 
• installazione di una nuova pompa di calore; 
• cucine o bagni pregiati; 
• modifiche agli elementi portanti; 
• nuovo utilizzo di singole stanze; 
• risanamenti energetici di vasta portata. 

Durante la fase di costruzione possono subentrare ulteriori rischi quali incendio, danni causati dall’acqua, furto o danneggiamento. A seconda del progetto può quindi essere opportuno aggiungere un’assicurazione per fabbricati in costruzione, un’assicurazione responsabilità civile del committente o altre coperture. 

Una volta terminati i lavori andrebbe verificato se la somma assicurata, il valore dell’immobile e la copertura della mobilia domestica sono ancora adeguati, così da evitare che un immobile che ha acquisito valore non sia sufficientemente assicurato. 

Desideriamo sottolineare che questi contenuti e i documenti forniti devono essere considerati come informazioni legali generali. Non sostituiscono la consulenza legale nei singoli casi. La Mobiliare e la Protekta declinano ogni responsabilità in relazione al contenuto di questo articolo.