Proprietà per piani in Svizzera

La proprietà per piani è disciplinata negli articoli 712a e segg. del Codice civile svizzero (CC). Si tratta di una particolare forma di comproprietà che consente di utilizzare e amministrare in esclusiva determinate parti dello stabile. La proprietaria o il proprietario per piani condivide un fondo o uno stabile con altre comproprietarie o altri comproprietari. Per determinate parti dello stabile, come ad esempio il proprio appartamento, la proprietaria o il proprietario per piani ha un diritto esclusivo che le o gli consente di godere, sistemare e amministrare in esclusiva i propri locali.

La proprietà per piani sussiste solo dopo l’iscrizione nel registro fondiario. A tale scopo è necessario un atto costitutivo, vale a dire una dichiarazione di costituzione o un contratto di costituzione. La differenza tra questi due atti costitutivi risiede nel fatto che, nel caso di una dichiarazione di costituzione, un unico proprietario dichiara nei confronti del registro fondiario di aver suddiviso il proprio fondo in quote di proprietà per piani. Per quanto riguarda il contratto di costituzione, esiste già una comproprietà sul fondo e i comproprietari pattuiscono la ripartizione della proprietà per piani mediante il contratto di costituzione. Nell’atto costitutivo viene stabilito per ogni proprietaria o proprietario per piani la relativa quota dell’immobile (=quota di valore) e quali parti le o gli spettano per l’utilizzo e l’amministrazione in esclusiva. Entrambi gli atti costitutivi devono essere autenticati ufficialmente.

Una volta presentato all’Ufficio del registro fondiario l’atto costitutivo autenticato ufficialmente, le proprietarie e i proprietari per piani vengono iscritti nel registro fondiario. La relativa quota dell’intero stabile, la cosiddetta quota di valore, stabilisce di norma, se non diversamente previsto dal regolamento, anche la rispettiva quota di partecipazione alle spese comuni. Maggiori informazioni in merito sono riportate nell’ultimo capitolo della presente guida.

Le proprietarie e i proprietari per piani non sono responsabili solo delle parti dello stabile che spettano loro per utilizzo esclusivo, ma anche di quelle comuni. Spese e oneri eventuali per queste parti comuni devono essere assunti in misura proporzionale da tutte le proprietarie e da tutti i proprietari. Inoltre, i lavori di costruzione come, ad esempio, i risanamenti o le riparazioni concernenti le parti dello stabile in comune devono essere decisi insieme.

Le parti del fondo associate a un diritto esclusivo sono definite nell’atto costitutivo. Queste parti del fondo devono essere dei locali costituenti un insieme. Inoltre, tali locali devono disporre di un accesso proprio. Il diritto esclusivo di un’unità di piano può comprendere anche locali accessori disgiunti costituenti un tutto (ad es. cantina/soffitta), a condizione che tutte le parti del diritto esclusivo formino un’unità economica. Se questi requisiti non vengono soddisfatti, la parte del fondo non può essere oggetto del diritto esclusivo. La legge indica altresì una serie di parti del fondo che non possono essere oggetto del diritto esclusivo, ad esempio il suolo su cui sorge l’edificio (art. 712b cpv. 2 CC).

Il diritto esclusivo conferisce alla proprietaria o al proprietario per piani di un fondo il diritto d’uso esclusivo di determinate parti dello stabile o del proprio appartamento nonché dei locali pertinenti. Ciò significa che la proprietaria o il proprietario per piani può ad esempio decidere liberamente all’interno del proprio appartamento quali cambiamenti o ristrutturazioni eseguire a condizione che questi non compromettano o modifichino le parti comuni.

È tuttavia importante considerare che le proprietarie e i proprietari per piani sono vincolati alla legge o al regolamento esistente anche per quanto riguarda il diritto esclusivo. Occorre pertanto tenere conto, ad esempio, anche delle disposizioni della polizia edilizia (obbligo di autorizzazioni edilizie). È necessario inoltre attenersi strettamente al regolamento nonostante il diritto esclusivo. Se, ad esempio, il regolamento vieta la detenzione di animali domestici di grande taglia senza il previo consenso della comunione dei comproprietari per piani, questo divieto vale anche per il proprio appartamento. In linea di principio, occorre esercitare il proprio diritto esclusivo nei confronti degli altri proprietari per piani in modo riguardoso, ovvero non facendo prevalere i propri interessi su quelli della comunione dei comproprietari per piani.

Il diritto esclusivo va distinto dal diritto d’uso riservato. Il diritto d’uso riservato è anch’esso disciplinato nell’atto costitutivo o nel regolamento. Autorizza un proprietario per piani all’uso esclusivo di una parte comune. Il resto della comunione dei comproprietari per piani rinuncia pertanto all’uso della parte comune dello stabile o del fondo a favore del diritto all’uso esclusivo di un singolo proprietario o di una singola proprietaria per piani. Il diritto d’uso esclusivo non consente però al proprietario o alla proprietaria per piani che ne beneficia di definire la sistemazione edilizia della parte soggetta a suddetto diritto. In assenza di disposizioni di altro tenore nel regolamento, per la ripartizione delle spese in relazione al diritto d’uso esclusivo occorre considerare in che misura gli altri proprietari per piani beneficiano della parte comune in oggetto. In alcune circostanze, la persona avente diritto d’uso esclusivo deve assumersi tutte le spese e tutti gli oneri ivi connessi se gli altri proprietari per piani non ne traggono alcun vantaggio (nel caso, per esempio, di un parcheggio).

Della proprietà comune fanno parte, ad esempio, l’ascensore, la facciata o anche il suolo dell’immobile. Come illustrato in precedenza, nel diritto esclusivo rientrano in particolare l’appartamento, eventualmente la cantina e la soffitta della proprietaria o del proprietario per piani. Tuttavia, la distinzione non è sempre così chiara. Si discute spesso in merito al fatto che le finestre appartengano alla proprietà comune o rientrino nel diritto esclusivo. Contrariamente a quanto detto sinora, per aree quali il giardino, la terrazza sul tetto o il parcheggio non può essere previsto il diritto esclusivo di una proprietaria o di un proprietario. Per l’utilizzo esclusivo delle parti comuni indicate nell’esempio summenzionato è necessario un diritto d’uso riservato.

Questa distinzione ha una notevole rilevanza soprattutto in riferimento alle modifiche edili desiderate e necessarie nonché alle abitudini di utilizzo.

Il regolamento della comunione dei comproprietari per piani stabilisce non solo la maggior parte dei diritti e dei doveri, l’organizzazione e le disposizioni per i proprietari per piani, ma anche i compiti dell’amministrazione. Definisce quindi la posizione giuridica dei singoli proprietari per piani e il funzionamento della comunità dei comproprietari.

Vi rientrano, ad esempio, la definizione dei rapporti di maggioranza nell’assemblea dei comproprietari, la ripartizione delle spese per le riparazioni alle parti comuni dello stabile o del fondo oppure l’uso delle superfici comuni come giardino o terrazza sul tetto. Nel regolamento vengono stabilite anche regole speciali, ad esempio se un appartamento o un locale adiacente può essere utilizzato anche a scopo commerciale, se sono ammessi animali domestici oppure se valgono determinate disposizioni su materiali e aspetto per l’appartamento (ad es. tende da sole tassativamente di un determinato colore, ammessi solo pavimenti in parquet ecc.).

Prima di acquistare un appartamento è pertanto molto importante leggere attentamente il regolamento della proprietà per piani. Si evitano così brutte sorprese una volta che si diventa proprietari. Inoltre, il regolamento produce un cosiddetto effetto di obbligazione reale: è applicabile sia ai proprietari per piani sia ai relativi successori legali e agli acquirenti. Lo stesso vale del resto anche per i verbali della comunione dei comproprietari per piani: questi sono vincolanti anche per gli eventuali successori legali. Vale dunque la pena, prima dell’acquisto di un appartamento in una proprietà per piani, leggere anche almeno gli ultimi verbali. Maggiori informazioni sui verbali della proprietà per piani sono disponibili in basso.

Nota: non è tassativamente necessario avere un regolamento. In assenza di un regolamento, valgono le disposizioni legali. In tal caso, ogni proprietaria e proprietario per piani può richiedere la redazione di un regolamento (art. 712g cpv. 2 CC).

Il regolamento della comunione dei comproprietari per piani deve essere comprensibile per tutti i proprietari, serve da guida per l’amministrazione e l’uso dell’intero stabile e garantisce che tutte le persone coinvolte conoscano i propri diritti e doveri. Un regolamento completo e formulato in maniera chiara dovrebbe tuttavia contenere i seguenti punti (elenco non esaustivo):

• elenco delle quote di proprietà con le corrispondenti quote di valore;
   
• descrizione delle unità di piano (numero di locali, posizione ecc.) e delle parti soggette al diritto esclusivo;
   
• elenco delle parti comuni;
   
• designazione e ripartizione delle spese e degli oneri comuni, eventuale determinazione dei contributi;
   
• disposizioni circa la creazione, l’utilizzo e l’amministrazione di un fondo di rinnovazione (ad es. per risanamenti e ristrutturazioni straordinari);
   
• organizzazione dell’assemblea dei comproprietari (composizione, competenza, convocazione, quorum, redazione del verbale ecc.);
   
• compiti e obblighi dell’amministrazione;
   
• nota: la legge non prescrive né il contenuto e né l’esistenza di un regolamento in sé. Pertanto, i punti citati altro non sono che una raccomandazione.

Innanzitutto, occorre sottolineare che l’amministrazione è facoltativa. Solo se una proprietaria o un proprietario per piani richiede un’amministrazione, è tassativamente necessario istituirne una. I proprietari per piani hanno dunque la libertà di decidere se affidare tale incarico a un’amministratrice o un amministratore interno oppure a una ditta o a una persona esterna. Le amministrazioni esterne della proprietà per piani sono in genere più costose, ma hanno il grande vantaggio della neutralità.

Salvo diversa disposizione del regolamento, le proprietarie e i proprietari per piani presenti o rappresentati all’assemblea dei comproprietari possono eleggere l’amministrazione a maggioranza semplice. Anche le candidate e i candidati interni hanno il diritto di esprimere il loro voto. Il mandato di amministratrice o amministratore necessita l’accettazione.

Se vengono proposti più candidati, in linea di principio vengono eseguiti più turni di votazione. Se non è possibile raggiungere un accordo, ogni proprietaria e ogni proprietario per piani può chiedere al tribunale di nominare un’amministratrice o un amministratore (art. 712q cpv. 1 CC).

L’amministrazione di una proprietà per piani ha una serie di mansioni e obblighi. Rappresenta la comunione dei comproprietari per piani verso l’esterno, garantisce la manutenzione dello stabile e si occupa del pagamento delle fatture comuni. Inoltre, è responsabile dell’organizzazione delle assemblee e dell’attuazione delle decisioni prese. L’amministrazione si assicura altresì che nell’esercizio dei diritti esclusivi e nell’uso delle parti comuni del fondo e dello stabile nonché delle installazioni comuni vengano rispettate le disposizioni della legge, del regolamento della proprietà per piani e del regolamento interno. È possibile affidare compiti aggiuntivi all’amministrazione o limitare le sue competenze. Tali modifiche vengono decise dall’assemblea a maggioranza qualificata e dovrebbero sempre essere messe per iscritto nel regolamento della comunione dei comproprietari per piani (cfr. art. 712g cpv. 3 CC).

Le proprietarie e i proprietari per piani hanno la possibilità di cambiare amministrazione in qualsiasi momento e, in linea di principio, indipendentemente dal motivo. La proposta di modifica in tal senso deve essere messa all’ordine del giorno della prima assemblea ordinaria o straordinaria dei comproprietari per piani.

L’amministrazione può essere eletta a maggioranza semplice, a condizione che il regolamento non disponga diversamente.

Il contratto di amministrazione è un mandato semplice ai sensi dell’art. 394 e segg. CO e può essere disdetto in qualsiasi momento (in base alla decisione da parte della comunione dei comproprietari per piani). Se tuttavia la revoca del mandato è ingiustificata e avviene in un momento inopportuno, in determinate circostanze l’amministrazione può pretendere un risarcimento. L’ideale sarebbe dunque rispettare i termini di disdetta riportati nel contratto di amministrazione.

A seconda del numero di appartamenti, dell'età dell'edificio e della posizione, i costi di gestione nel condominio possono variare. In genere, questi costi sono composti da un onorario di base e da un importo per ogni unità abitativa.

La quota di valore definisce la percentuale di un’unità di piano rispetto al valore totale dello stabile. Le quote di valore delle singole proprietarie e dei singoli proprietari per piani sono comparabili e rappresentano l’entità della posizione giuridica delle singole proprietarie e dei singoli proprietari per piani rispetto agli altri. La quota di valore funge dunque da base per stabilire i diritti e i doveri delle proprietarie e dei proprietari per piani: disciplina, ad esempio, la suddivisione di spese e oneri della proprietà comune e i diritti di voto delle proprietarie e dei proprietari per piani in caso di decisioni comuni.

Se per una decisione la legge richiede una maggioranza qualificata in base al numero di persone e di quote, la quota di valore incide anche sul peso del voto di ogni singola proprietaria e di ogni singolo proprietario per piani.

Nell’ambito dell’assemblea dei comproprietari si vota periodicamente sulle trattande. Per quanto riguarda le decisioni da prendere, si distingue di norma tra i seguenti tipi di quorum (numero minimo di voti richiesti per una decisione). Il quorum valido per ciascuna decisione è stabilito dalla legge o dal regolamento della proprietà per piani. In linea di principio, maggiore è la portata della decisione, più rigidi saranno i requisiti concernenti il quorum necessario.

Maggioranza semplice

Ogni proprietaria o proprietario per piani dispone di un voto. All’assemblea dei comproprietari contano i voti individuali delle proprietarie e dei proprietari per piani presenti o rappresentati. Le proprietarie e i proprietari per piani assenti e non rappresentati non vengono presi in considerazione. La maggioranza semplice è raggiunta se oltre la metà delle proprietarie e dei proprietari per piani presenti o rappresentati vota a favore di una decisione. Attenzione: in questo caso confluiscono nel calcolo sia i voti contrari sia i voti degli astenuti e quelli nulli (non contestabili).

Esempio: all’assemblea dei comproprietari sono presenti o rappresentati 5 proprietarie e proprietari per piani. Per l’approvazione sono sufficienti 3 voti, a prescindere dal fatto che gli altri 2 voti siano contrari alla decisione o che le persone si astengano dal voto.

Maggioranza qualificata

In questo caso, oltre ai requisiti della maggioranza semplice, occorre raggiungere anche la maggioranza secondo la quota di valore. Le quote di valore risultano dall’atto costitutivo e rappresentano la percentuale della singola unità di piano rispetto al valore totale dello stabile.

Pertanto, per il calcolo della maggioranza secondo la quota di valore, viene sempre presa in considerazione come base di calcolo l’intera proprietà per piani, motivo per cui anche le proprietarie e i proprietari per piani assenti o astenutisi dal voto possono influenzare una decisione.

Esempio: all’assemblea dei comproprietari sono presenti o rappresentati 5 proprietarie e proprietari per piani. Per l’approvazione sono sufficienti 3 voti, a condizione che questi proprietari per piani abbiano allo stesso tempo la maggioranza di tutte le quote della proprietà per piani (ad esempio 501 di 1000).

Unanimità 

In tal caso, tutte le proprietarie e tutti i proprietari per piani devono approvare una decisione affinché questa sia valida. Ciò significa che tutte le proprietarie e tutti i proprietari per piani devono essere presenti o rappresentati.

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