Ammortamento diretto o indiretto

Affittare o acquistare: l’eterna questione. Quando i tassi d’interesse delle ipoteche sono bassi, conviene acquistare piuttosto che affittare. Spesso un importante fattore di costo del finanziamento dell’abitazione sfugge al piacere dell’attesa: l’ammortamento della seconda ipoteca, nel caso in cui si debbano finanziare più di due terzi del prezzo d’acquisto della casa o dell’appartamento. Ma cos’è l’ammortamento? Vediamolo insieme.

Quando acquistate un’abitazione, generalmente dovete disporre di fondi propri per pagare il 20 per cento del prezzo di acquisto. La prima ipoteca copre due terzi ovvero circa il 65 per cento del prezzo. Se avete bisogno di un finanziamento maggiore, dovete sottoscrivere una seconda ipoteca che, a differenza della prima, deve essere ammortizzata, ovvero rimborsata, di solito entro 15 anni o fino alla data ordinaria di pensionamento.

In generale l’ammortamento descrive il rimborso delle ipoteche sottoscritte. A tal fine si distingue fra ammortamento diretto e indiretto

Con l’ammortamento diretto riducete il vostro debito, pertanto la seconda ipoteca diminuisce anno dopo anno. Tutto ciò che ogni anno pagate come ammortamento viene detratto direttamente dal vostro debito ipotecario. Così facendo, si riduce il debito che grava sul vostro immobile, e gli interessi e i costi dell’ipoteca diminuiscono. Tuttavia questo significa anche che l’onere fiscale aumenterà a causa della diminuzione del debito ipotecario e degli interessi dovuti.

Con l’ammortamento indiretto versate il vostro importo annuo di ammortamento su un conto previdenza (3a) o in una polizza che funge da garanzia per il vostro istituto finanziario. A differenza dell’ammortamento diretto, l’importo della seconda ipoteca non cambia nel corso dell’intera durata e quindi non si riduce nemmeno il debito. Il vantaggio di questa variante è che sia i versamenti nel pilastro 3a sia gli interessi ipotecari costanti possono essere fatti valere ai fini delle imposte. Il capitale 3a versato può essere utilizzato in un secondo momento (per esempio alla scadenza dell’ipoteca o alla data di pensionamento) per rimborsare l’ipoteca.

Vi state chiedendo se è meglio optare per l’ammortamento indiretto o diretto? Se non disponete di risorse finanziarie illimitate e non potete versare contemporaneamente nel terzo pilastro durante l’ammortamento diretto, è meglio scegliere l’ammortamento indiretto. Pensate a cosa è più importante per voi: un capitale di vecchiaia crescente e maggiori deduzioni fiscali? Oppure ipoteche e tassi d’interesse bassi?

Se volete sapere quanti soldi potete risparmiare, vi conviene parlarne con il vostro consulente assicurativo e previdenziale. Vi consiglierà anche su questioni riguardanti i prestiti o il finanziamento della costruzione di immobili residenziali e vi aiuterà a riflettere il più possibile in anticipo.