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L’ipoteca giusta per la vostra casa

Le ipoteche sono troppo complesse? No, se si conoscono le basi.

Se acquistate un’abitazione di proprietà o desiderate sostituire l’ipoteca attuale, dovete riflettere sul tipo di finanziamento. Qual è l’ipoteca più adatta a voi?

Solo in pochi possono permettersi di acquistare un immobile senza un’ipoteca. In Svizzera, una casa unifamiliare costa in media 1 milione di franchi. Le banche, le casse pensioni e le compagnie di assicurazione offrono un sostegno finanziario sotto forma di ipoteche, ovvero prestiti garantiti da pegno immobiliare.

Le ipoteche sono un elemento importante per il finanziamento di un’abitazione di proprietà. I partner finanziari concedono ipoteche fino al massimo l’80% del valore commerciale dell’immobile.

I tre principali modelli ipotecari

In Svizzera i partner finanziari offrono generalmente tre diversi modelli ipotecari:

  • l’ipoteca fissa con tasso d’interesse invariato e durata fissa (di norma da uno a dieci anni). Può essere disdetta anticipatamente versando una penale. In Svizzera l’ipoteca fissa è particolarmente diffusa: quattro ipoteche su cinque sono ipoteche fisse;
  • l’ipoteca variabile con tasso d’interesse variabile e senza durata fissa. A seconda del partner finanziario può essere disdetta con sei mesi di preavviso;
  • L’ipoteca SARON (Swiss Average Rate Overnight) ha sostituito l’ipoteca LIBOR (London Interbank Offered Rate) alla fine del 2021. Diversamente da LIBOR, SARON è un tasso d’interesse basato sulle transazioni concluse e non su semplici accordi tra le banche. Rispetto alle ipoteche a tasso variabile, normalmente le ipoteche SARON hanno una durata fissa dai 3 ai 5 anni.

Quali sono i vantaggi dei singoli modelli ipotecari?

A seconda delle possibilità finanziarie, della propensione al rischio e delle previsioni sul mercato dei capitali o sul mercato monetario conviene optare per un modello piuttosto che per un altro.

  • Con un’ipoteca fissa vi proteggete dall’aumento dei tassi. Inoltre potete preventivare esattamente le vostre spese per un determinato periodo di tempo. Tuttavia, non beneficiate di un eventuale calo dei tassi d’interesse. Se dividete l’ipoteca in due o tre tranche con scadenze diverse, potete minimizzare il rischio di variazione dei tassi d’interesse alla scadenza dell’ipoteca, ma vi impegnate nel contempo con il vostro istituto di credito.
  • Con un’ipoteca variabile pagate sul lungo termine tassi d’interesse in linea con il mercato. Non potete tuttavia fare un preventivo esatto a causa dell’oscillazione dei tassi (in entrambe le direzioni). Qualora i tassi d’interesse dovessero salire o le vostre esigenze dovessero cambiare, un’ipoteca variabile a partire da CHF 100 000 può essere trasformata in qualsiasi momento in un’ipoteca fissa. Un’ipoteca variabile ha il grande vantaggio di poter essere disdetta con un preavviso di tre mesi o (parzialmente) ammortizzata.
  • Il SARON è un tasso giornaliero della durata di un giorno ovvero di una notte. Con un’ipoteca SARON, il mutuatario beneficia di tassi bassi, ma in caso di risalita di questi ultimi occorrerà far fronte a costi potenzialmente molto più alti.

Prestate attenzione al termine di disdetta della vostra ipoteca. A seconda dell’offerente questo periodo può durare fino a sei mesi, anche nel caso di ipoteche a tasso fisso. Se l’ipoteca non viene disdetta per tempo, continua a essere automaticamente gestita come ipoteca variabile. Potreste pertanto perdere l’opportunità di stipulare un’ipoteca più conveniente. Se volete riservarvi la possibilità di cambiare ipoteca, fate attenzione a che tutte le vostre ipoteche giungano a scadenza nell’arco di 12 mesi.

Posso disdire anticipatamente la mia ipoteca?

Desiderate approfittare dei bassi tassi d’interesse e sostituire la vostra ipoteca con una più conveniente? Alla scadenza della vostra attuale ipoteca mancano tuttavia ancora diversi anni. Anche se teoricamente possibile, una sostituzione anticipata non conviene quasi mai, anche qualora il tasso d’interesse della nuova ipoteca fosse più conveniente. Infatti, in caso di sostituzione anticipata dovete pagare al vostro partner finanziario un indennizzo o premio per scadenza anticipata.

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Quali documenti sono necessari per stipulare un’ipoteca?

In occasione del primo incontro, il vostro partner finanziario vorrà avere maggiori informazioni sulla vostra situazione finanziaria e sull’immobile dei vostri sogni. Di norma il mutuante deve presentare i seguenti documenti personali:

copia del passaporto, della carta d’identità o del permesso di dimora

per lavoratori dipendenti: certificato di salario attuale e conteggi dei salari degli ultimi tre mesi

per lavoratori indipendenti: bilancio e conto economico degli ultimi tre anni

ultima dichiarazione d’imposta (autodichiarazione)

estratto dal registro delle esecuzioni

elenco dei mezzi propri: estratti bancari, certificato della cassa pensioni, polizze di assicurazione sulla vita con valore di riscatto attuale, estratto conto pilastro 3a, ecc.

elenco di tutti i debiti: contratti di leasing, crediti, ecc.

indicazioni relative all’immobile, planimetria, estratto del registro fondiario (piantina/planimetria catastale), calcolo della superficie e della cubatura

se disponibile: documentazione di vendita o contratto di vendita, contratto ipotecario attuale e convenzione di prodotto, fotografie, stima dell’assicurazione stabili cantonale

in caso di nuovi edifici e ristrutturazioni: piano di costruzione, preventivo, eventualmente contratto di appalto generale

per gli appartamenti di proprietà: in caso di proprietà per piani: atto di costituzione e regolamento d’uso e d’amministrazione.

Siate previdenti!

Le spese effettive per la vostra abitazione di proprietà sono oggi inferiori ai costi di locazione, ma sappiate che i proprietari di immobili svizzeri hanno debiti ipotecari molto alti rispetto alla media internazionale. A maggior ragione quindi è importante essere accorti e proteggere sé stessi e la propria famiglia da conseguenze spiacevoli all’insorgere di un caso di previdenza. Fatevi consigliare da uno specialista.