Ipoteche

Ecco un riepilogo delle diverse forme di ipoteca disponibili in Svizzera

Ipoteca a tasso fisso

Indipendentemente dall’evoluzione dei tassi di interesse, con questo tipo di ipoteca si stabilisce un tasso fisso che resterà invariato per l’intera durata convenuta.

Quali sono i vantaggi di un’ipoteca a tasso fisso?

• Pianificabilità e sicurezza del budget, poiché fin dall’inizio si conosce l’ammontare degli interessi da pagare.
• Nessun aumento del tasso di interesse per l’intera durata convenuta.
• Possibilità di fissare in anticipo il tasso di interesse (fino a 18 mesi prima del pagamento/della sostituzione).

Maggiori informazioni sull’ipoteca a tasso fisso della Mobiliare

Ipoteca a tasso variabile

Questo tipo di ipoteca non ha una durata fissa e il tasso di interesse può essere adeguato in qualsiasi momento dall’istituto di credito alle condizioni del mercato.

Quali sono i vantaggi di un’ipoteca a tasso variabile?

• L’ipoteca può essere estinta in qualsiasi momento nel rispetto dei termini convenuti
• si approfitta dell’eventuale abbassamento dei tassi di interesse, ma vale anche il contrario.

SARON

È il nuovo tasso di riferimento che dal 31.12.2021 ha sostituito il LIBOR (London Interbank Offered Rate) ed è fissato dalla Banca nazionale svizzera. Le banche e le assicurazioni possono investire le eccedenze di liquidità o prendere in prestito denaro a breve termine a questo tasso. Le ipoteche SARON sono dette anche «rollover». Normalmente hanno una scadenza prestabilita come quelle a tasso fisso.

Maggiori informazioni sull’ipoteca SARON della Mobiliare

Suddivisione in tranche

Nei contratti ipotecari spesso l’ipoteca viene frazionata in diverse tranche per ripartire il rischio dei tassi. A seconda dell’importo complessivo dell’ipoteca è possibile costituire diverse tranche di durata diversa. Questo meccanismo presenta vantaggi e svantaggi.

Il vantaggio del frazionamento è che il rischio legato ai tassi viene distribuito. Ciò significa che è possibile gestire l’ipoteca in modo flessibile in base alle circostanze personali e all’andamento dei tassi perché non è necessario rinnovare l’ipoteca in un’unica soluzione. Lo svantaggio è che le diverse scadenze rendono difficile sostituire l’ipoteca o cambiare istituto di credito. Un altro aspetto negativo è che l’istituto di credito può addebitare delle commissioni quando vengono prorogate le singole tranche.

Se si desidera cambiare istituto nonostante il frazionamento, occorre tenere d’occhio la scadenza delle singole tranche. Se le scadenze sono troppo distanti nel tempo, può essere difficile cambiare istituto di credito. Se si desidera una maggiore flessibilità, si può stipulare l’intera ipoteca in un’unica soluzione.

Per contrastare il rischio di variazione dei tassi, consigliamo di costituire delle riserve nel corso della durata di validità dell’ipoteca. Se si intende vendere il proprio immobile negli anni a venire, il frazionamento non è consigliabile.

Se si desidera acquistare un’abitazione e quindi possedere un appartamento o una casa è innanzitutto necessario valutare la propria situazione finanziaria per capire quale immobile ci si può permettere. Prima di decidere il tipo di ipoteca più adatto alle proprie esigenze è consigliabile affidarsi a una consulenza e richiedere un calcolo concreto, così da definire un budget realistico. A questo punto si può passare alle visite delle case o degli appartamenti e ai colloqui con i venditori. Sottoscrivendo un contratto di riservazione si avrà del tempo per riflettere ulteriormente sulla propria decisione, concordare con la Mobiliare o con la propria banca il finanziamento definitivo e sottoscrivere l’ipoteca. La Mobiliare si occupa del finanziamento e fornisce assistenza per tutta la durata dell’ipoteca.

Se l’ipoteca sta per scadere o si desidera ottimizzarla, vale la pena affrontare per tempo la questione verificando anzitutto le condizioni del contratto ipotecario in corso. In questo modo si avrà una panoramica di come e quando è possibile sostituire la propria ipoteca, così da essere ben preparati a discutere con la Mobiliare o la propria banca sui prossimi passi in materia di finanziamento. Dal momento che con la sostituzione dell’ipoteca si ottengono spesso condizioni di interesse vantaggiose o proposte migliori, è opportuno richiedere una o più offerte e confrontarle scrupolosamente. Presso la Mobiliare è ad esempio possibile fissare il tasso d’interesse fino a 18 mesi prima della sostituzione.

La Mobiliare sarà lieta di fornire assistenza per la sostituzione e durante tutta la durata del nuovo finanziamento. Si avrà così la certezza che la sostituzione avverrà senza intoppi e che il finanziamento è in linea con le proprie esigenze.

La documentazione varia a seconda della situazione iniziale e del tipo di immobile. In generale occorre presentare documenti sulla propria situazione finanziaria e sull’immobile:  

• copia del passaporto, della carta d’identità o del permesso di dimora;
• per lavoratori autonomi: certificato di salario attuale e conteggi dei salari degli ultimi tre mesi;
• per lavoratori indipendenti: bilancio e conto economico degli ultimi tre anni;
• ultima dichiarazione d’imposta (autodichiarazione);
• estratto dal registro delle esecuzioni;
• elenco dei fondi propri: estratti bancari, certificato della cassa pensioni, polizze di assicurazione sulla vita con valore di riscatto attuale, estratto conto pilastro 3a ecc.;
• elenco di tutti i debiti: contratti di leasing, prestiti ecc. 

Per dare al proprio partner finanziario un’idea dell’immobile dei sogni, portare i seguenti documenti: 

• indicazioni relative all’immobile, planimetria, estratto del registro fondiario (piantina/planimetria catastale), calcolo della superficie e della cubatura;
• se disponibile: documentazione di vendita o contratto di vendita, contratto ipotecario attuale e convenzione di prodotto, fotografie, stima dell’assicurazione stabili cantonale;
• in caso di nuovi edifici e ristrutturazioni: piano di costruzione, preventivo, eventualmente contratto di appalto generale;
• per gli appartamenti di proprietà: in caso di proprietà per piani: atto di costituzione e regolamento d’uso e d’amministrazione.  

Si può consultare l’elenco dettagliato nella nostra «Check list per la sottoscrizione di un’ipoteca». 

L’importo minimo dei fondi propri varia in base all’istituto di credito e dipende anche dal futuro utilizzo dell’immobile.  

Se si acquista l’immobile come propria abitazione, l’importo minimo è normalmente del 20% della somma complessiva. Questo significa che il restante 80% è coperto dall’ipoteca. Di norma, di questo 20%, almeno la metà deve essere costituita da fondi propri effettivi, provenienti in altre parole da depositi a risparmio e titoli, dai pilastri 3a/3b, da un anticipo sull’eredità o da una donazione. Il restante 10% può essere prelevato dalla cassa pensioni.  

Per una casa di vacanza la maggior parte degli istituti di credito richiede il 30-40% di fondi propri.  

Per gli immobili da reddito la quota di fondi propri ammonta almeno al 25%. Se si desidera utilizzare l’immobile a fini aziendali, questa percentuale può salire al 50%.  

Altre informazioni interessanti sui fondi propri

La situazione varia in base al tipo di proprietà (di un immobile o per piani) e al Cantone di residenza. È importante non pensare soltanto alla proprietà abitativa, ma anche alle assicurazioni private come l’assicurazione mobilia domestica, protezione giuridica ecc. Inoltre, se si acquista una casa di proprietà, è utile valutare anche la propria situazione previdenziale.