Il contratto d'appalto

L’appalto è un tipo di contratto speciale secondo il diritto svizzero che viene perfezionato tra un / una committente (persona che ordina il lavoro / l’opera) e un’impresa (persona che esegue il lavoro / compie l’opera). Il contratto d’appalto impegna un’impresa a compiere una determinata opera come la realizzazione di un edificio, la ristrutturazione di un appartamento o la costruzione di un mobile su misura. Come contropartita il committente si impegna a pagare il prezzo dell’opera.

Al contrario del contratto di prestazioni di servizi, quello d’appalto si focalizza sull’opera, ovvero sul risultato finale. L’impresa non deve solo fornire la sua prestazione lavorativa ma anche l’opera compiuta nella qualità concordata. Ci si attende perciò un risultato concreto, ad esempio una nuova costruzione finita o un impianto tecnicamente ineccepibile verificabili sulla base di criteri prestabiliti. Se l’opera non viene fornita come pattuito, il committente ha il diritto di chiedere migliorie e / o una riduzione del prezzo e, in determinati casi, anche di recedere dal contratto e chiedere un risarcimento.

Di norma in Svizzera non esistono prescrizioni di forma per i contratti d’appalto. Questo significa che il contratto può essere stipulato sia oralmente che per iscritto. In teoria un contratto d’appalto potrebbe perfezionarsi addirittura tacitamente, se le parti esprimono chiaramente di concordare sul suo contenuto sostanziale.

Nella pratica, però, è assolutamente consigliato stipulare questo tipo di contratto per iscritto al fine di ottenere chiarezza e certezza giuridica per entrambe le parti, evitare malintesi e dimostrare più facilmente le prestazioni e le condizioni pattuite in caso di controversia.

Nei contratti d’appalto, soprattutto nel settore delle costruzioni, committenti e imprese si trovano spesso a dover decidere se attenersi alle disposizioni del codice delle obbligazioni (CO) o alle norme della Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti (SIA). Entrambi questi strumenti normativi offrono diversi vantaggi e condizioni quadro che possono essere decisivi per un progetto.

Il Codice delle obbligazioni (CO) costituisce la base giuridica generale per i contratti d’appalto in Svizzera e si applica quando le parti nel contratto non hanno sottoscritto pattuizioni di tenore diverso. Il CO fornisce una base chiara per la conclusione di contratti d’appalto senza la necessità di sottoscrivere accordi aggiuntivi. È adatto soprattutto per i progetti più piccoli e meno complessi, in quanto fornisce regole standardizzate per l’adempimento del contratto, la consegna dell’opera e i diritti in caso di difetti.

Le norme SIA, in particolare la 118, sono state concepite appositamente per le esigenze del settore edile e contengono disposizioni dettagliate che vanno oltre il diritto generale in materia di contratti d’appalto. La norma SIA 118 si applica in genere nei progetti di costruzione poiché disciplina con precisione l’esecuzione del contratto e i diritti e i doveri delle parti nel processo di costruzione.

Un grande vantaggio di questa norma è la procedura strutturata per la consegna dell’opera e l’eliminazione dei difetti. Mentre il Codice delle obbligazioni e la giurisprudenza da esso derivante prevedono termini piuttosto brevi per reclamare i difetti, la norma SIA prevede tempi significativamente più lunghi. Inoltre, le norme SIA tengono conto delle esigenze specifiche dei progetti di costruzione come prestazioni supplementari e minime, ritardi e modifiche durante la fase di costruzione. Questa flessibilità è importante soprattutto nei progetti complessi perché offre meccanismi chiari per adattare il prezzo dell’opera e l’esecuzione del progetto in caso di eventi imprevisti. Esistono anche differenze a livello di ripartizione dell’onere probatorio:ad esempio secondo il CO il / la committente deve dimostrare la presenza di un difetto nell’opera, mentre secondo la SIA 118 è l’impresa a dover fornire la prova che non sia presente alcun difetto entro il periodo di reclamo dei difetti di cui all’articolo 172 SIA 118 (SIA 118, art. 174 cpv. 3).

Se applicare le disposizioni del codice delle obbligazioni o delle norme SIA a un contratto d’appalto dipende da quanto pattuito tra le parti. Se il contratto non prevede disposizioni specifiche, si applica automaticamente il diritto delle obbligazioni. Se però le parti desiderano ricorrere alle disposizioni più dettagliate delle norme SIA, il contratto deve indicarlo chiaramente. Nel settore edile è prassi comune concordare l’applicazione della norma SIA 118 («Condizioni generali per l’esecuzione dei lavori di costruzione»), in quanto soddisfa meglio i requisiti specifici del settore.

La consegna dell’opera segna il passaggio dalla realizzazione all’utilizzazione da parte del committente. La consegna di un'opera implica fondamentalmente il passaggio dell'opera, ma è legata all'accettazione dell'opera stessa. La consegna avviene dal punto di vista dell'impresa, l’accettazione da quello del committente. La consegna o l’accettazione dell’opera presuppongono il completamento dell’opera ma non l’assenza di difetti. Un’opera consegnata o completata non è automaticamente approvata.

La procedura di collaudo nell’ambito dei contratti d’appalto differisce a seconda che si applichi il codice delle obbligazioni o la norma SIA 118.  Le due normative disciplinano la consegna dell’opera di costruzione in modo diverso, il che ha un impatto sulla procedura e sulle conseguenze legali.

Consegna secondo CO

La consegna avviene quando l’opera viene consegnata o l’imprenditore comunica che è conclusa. Questo può avvenire espressamente o anche tacitamente con l’utilizzo dell’opera. A partire da questa data decorre il periodo entro il quale la committenza può reclamare difetti.

Se l’opera viene accettata senza riserve si ritiene approvata, a meno che non vi siano difetti che erano invisibili al collaudo (difetti occulti). Approvazione significa che l’opera è riconosciuta conforme al contratto e che non è più possibile avanzare ulteriori richieste a causa di difetti. I difetti evidenti devono essere segnalati immediatamente al momento della consegna, altrimenti si considerano approvati.

I difetti occulti che non erano riconoscibili al momento del collaudo possono essere segnalati in seguito, non appena scoperti. La riconoscibilità di un difetto viene valutata in modo oggettivo e non soggettivo («il difetto poteva essere rilevato?» e non «ho individuato il difetto?»). L’argomentazione «ho scoperto il difetto solo in seguito», anche se si sarebbe potuto scoprire, non protegge la committenza. Al contrario, però, questo non significa che si debbano cercare costantemente difetti occulti. La committenza deve dimostrare che il reclamo è stato presentato in tempo utile e l’impresa deve dimostrare che l’opera è stata approvata e che non si tratta di un difetto occulto.

Consegna secondo norma SIA 118

La norma SIA 118 prevede una procedura precisa per il collaudo dei lavori di costruzione:

1. Notifica di ultimazione dei lavori ed esame in comune:  

L'impresa deve sempre comunicare alla committenza il completamento dei lavori e la committenza (o la direzione dei lavori nel caso di progetti più grandi) deve verificare l’opera in presenza dell'impresa entro un mese. Il risultato della verifica viene solitamente registrato in un rapporto e firmato dalla committenza / direzione dei lavori e dall'impresa.

2. Accettazione dell’opera esaminata:

se nel corso dell’esame in comune non si rilevano difetti o si rilevano solo difetti di lieve entità, l’opera si intende collaudata.  In questo caso l’imprenditore deve riparare i difetti riscontrati entro un lasso di tempo adeguato stabilito dalla committenza.

Se durante l’esame in comune si rilevano gravi difetti, l’accettazione viene rinviato.  In questo caso la committenza deve fissare un termine adeguato affinché l’imprenditore possa eliminare i difetti. L’imprenditore dovrà effettuare le migliorie entro questo termine e informare la committenza non appena vengono completate. Dopodiché si svolgerà un altro esame in comune entro un mese. Un’opera con difetti significativi si considera collaudata anche se il committente non fissa immediatamente un termine per le migliorie dopo l’esame congiunto.

Con l’accettazione l’opera passa sotto la custodia della committenza, che da quel momento dovrà accollarsi il rischio. Dall’accettazione decorrono anche il periodo di reclamo dei difetti e quello di prescrizione dei diritti legati ai difetti. Ricezione non significa «approvazione» nemmeno nel contesto della SIA 118, dove si considera approvata un’opera se durante l’esame in comune viene sì individuato un difetto, ma si rinuncia espressamente o tacitamente a farlo valere. Per la parte approvata l’impresa non sarà responsabile nella misura in cui la committenza è a conoscenza del difetto. Importante in questo contesto: si presume una rinuncia tacita a fare valere i difetti riconosciuti sia per i difetti riconosciuti che non sono elencati nel verbale di esame, sia per i difetti che erano evidenti al momento dell’esame in comune per i quali si è rinunciato a esercitare il diritto.

Per quanto riguarda gli obblighi della committenza durante il periodo di due anni in cui possono essere reclamati i difetti, ciò comporta quanto segue:

i difetti di qualsiasi tipo che non siano già stati approvati possono essere segnalati in qualsiasi momento durante un periodo di due anni dalla ricezione. La notifica dei difetti pertanto, al contrario delle disposizioni legislative del CO, non deve avvenire subito dopo la loro scoperta. Il committente è però soggetto anche all’obbligo di limitare il danno. Se il difetto richiede un’attenzione immediata, non è consentito aspettare, perché la responsabilità di un ulteriore danno evitabile può essere scaricata sulla committenza.

Su richiesta, lo stato dell’opera può essere verificato in comune e registrato in un verbale al fine di preservare le prove prima della scadenza del periodo di due anni in cui possono essere reclamati i difetti.

Al termine del periodo di due anni, il committente ha gli obblighi seguenti:

il diritto di segnalare i difetti scoperti in precedenza si estingue allo scadere del periodo dei due anni. I diritti per difetti precedentemente segnalati rimangono in essere (con riserva della prescrizione). I difetti che erano già considerati evidenti durante il periodo di due anni si considerano scoperti in quel momento e non possono più essere segnalati dopo la scadenza del periodo di due anni.

I difetti che la committenza scopre solo dopo la scadenza del termine di due anni sono considerati difetti occulti. I difetti occulti devono essere segnalati all’imprenditore non appena scoperti, fissando un termine per l’eliminazione, pena la decadenza dei diritti.

Questo significa che solo i difetti occulti possono essere rivendicati dopo la scadenza del periodo di due anni. In caso di controversia sul fatto che un presunto difetto occulto costituisca effettivamente una difformità dal contratto e quindi un difetto, l’onere della prova spetta alla committenza.

Nel contratto d’appalto secondo il codice delle obbligazioni (CO) committente e impresa possono concordare un prezzo fisso o un prezzo approssimativo. Sia il codice delle obbligazioni (CO) che la norma SIA 118 disciplinano diversi tipi di prezzi, anche se la norma SIA 118 fornisce spiegazioni più dettagliate e stabilisce che per quanto possibile dovrebbero sempre essere concordati prezzi unitari, globali o forfettari.

Un prezzo fisso è un importo predeterminato che l’imprenditore riceve per l’opera, indipendentemente dai costi effettivamente sostenuti. Se nel contratto viene concordato un importo forfettario, si tratta di un prezzo fisso. Ma anche il prezzo unitario ha il carattere di prezzo fisso. Il prezzo unitario stabilisce la remunerazione della singola prestazione e viene determinato per singola unità di quantità, ovvero un’unità di una (singola) prestazione circoscritta (ad esempio per metro lineare, metro quadro, pezzo ecc.), ma non per i costi sostenuti. La remunerazione viene calcolata moltiplicando la quantità di unità eseguite dall’imprenditore per il corrispondente prezzo unitario (fisso). La quantità di unità eseguite è quindi variabile ma questa tipologia di prezzo rientra nel prezzo fisso.

Secondo il CO il prezzo fisso di norma è vincolante. Ciò significa che né l’imprenditore né il committente possono modificare successivamente il prezzo, anche se i costi effettivi del progetto dovessero risultare significativamente più alti o più bassi di quelli inizialmente previsti. Unica eccezione a questo principio: il giudice può, a sua discrezione, autorizzare un aumento del prezzo se circostanze straordinarie che non potevano essere previste o che erano escluse in base alle condizioni ipotizzate da entrambe le parti impediscono o rendono eccessivamente difficile il completamento dell’opera.

Se il prezzo dell’opera non è stato determinato in anticipo o solo approssimativamente, sarà stabilito in base al valore del lavoro e alle spese sostenute dall’impresa con un approccio diligente. Con questa variante il rischio del prezzo è a carico della committenza. Nella pratica accade spesso che il prezzo sia definito solo in modo approssimativo, ad esempio quando il preventivo recita: «ca. CHF 1000». Se i prezzi non vengono determinati affatto o solo approssimativamente, il prezzo si basa sulle spese sostenute dall'impresa (personale e materiale, supplemento per le spese generali e supplemento per un ragionevole profitto aziendale).

Se non c’è accordo tra le parti sul fatto che il prezzo sia fisso o approssimativo, la presunzione è a favore di quest’ultimo. Chi intende rivendicare l’applicazione di un prezzo fisso deve quindi provarlo. La committenza deve dimostrare che esiste un preventivo fisso dei costi (vedi sotto) (e non un prezzo approssimativo). L’impresa deve fornire prove del lavoro svolto e dei fattori di valutazione, nonché dell’adeguatezza del compenso richiesto e del valore del lavoro (ad esempio mediante rapporti firmati).

Anche la norma SIA 118 riconosce il prezzo fisso come vincolante, ma offre una maggiore flessibilità in caso di circostanze impreviste. Se durante il progetto di costruzione si verificano eventi imprevedibili che sfuggono al controllo dell’imprenditore, il prezzo fisso può essere adeguato (in caso di circostanze straordinarie come infiltrazioni d’acqua, terremoti, tempeste, fughe di gas, drastiche misure ufficiali e, se concordato, condizioni atmosferiche avverse).

Il prezzo unitario, quello globale e quello forfettario sono tutti prezzi fissi. Il prezzo unitario è composto nello stesso modo previsto dalle regole del CO.

Il prezzo globale è sostanzialmente un prezzo forfettario, ma è soggetto al conteggio del rincaro. I prezzi globali e forfettari possono essere concordati solo sulla base di una documentazione completa e chiara.

Oltre ai lavori a prezzo fisso, esistono anche i cosiddetti «lavori a regia» che vengono fatturati in base ai costi sostenuti. Se il contratto non menziona tariffe per i lavori a regia, si applicano quelle delle associazioni professionali. Per i lavori a regia l’imprenditore deve redigere giornalmente un rapporto firmato.

Precisazione in merito al costo approssimativo: si tratta di un prezzo indicativo non vincolante, nel senso di una stima del prezzo (senza fascia di prezzo). È la base della transazione su cui spesso viene concluso il contratto. L’impresa non è obbligata a produrre l’opera al prezzo stimato in base al costo approssimativo. Per il compenso è sempre determinante la spesa effettiva dell’impresa. Se un preventivo dei costi viene superato in modo sproporzionato, la committenza ha alcuni diritti (in particolare può recedere dal contratto ma anche richiedere una riduzione del prezzo dell’opera).

Il fatto che il superamento sia sproporzionato va valutato di caso in caso. La regola generale nella prassi svizzera, che può tuttavia essere facilmente modificata da una decisione del tribunale, è che i costi effettivi non possono essere superati di oltre il 10%. Questa regola non ha validità assoluta.

In caso di controversia, il giudice decide a propria discrezione quale sia l’importo adeguato della riduzione. Di norma, la condivisione del rischio è giustificata nel senso che il compenso per il lavoro viene ridotto della metà dell’importo che supera il limite di tolleranza. Tuttavia, questo vale solo se l’eccedenza non è stata autorizzata dal committente.

L’importo della riduzione potrebbe quindi essere calcolato come segue:

• importo dell’offerta più limite di tolleranza del 10%
• differenza tra l’importo della fattura e quello dell'offerta più il limite di tolleranza
• la metà di questa differenza può essere detratta come regola di massima.

La qualità del lavoro dovuto è di fondamentale importanza in un contratto d’appalto. Se l’opera non soddisfa la qualità concordata contrattualmente, si è in presenza di un difetto che può essere di natura fisica, economica, giuridica o estetica. Se mancano caratteristiche garantite contrattualmente, l’opera è comunque difettosa. Invece, se manca una caratteristica presunta, occorre che il valore dell’opera o la sua utilizzabilità siano compromessi perché esista un difetto in senso giuridico. In genere il difetto sussiste in particolare quando non sono rispettate le regole riconosciute dell’arte edilizia.

Il CO garantisce diversi diritti ai committenti in caso di difetti: risoluzione del contratto, riduzione del prezzo, riparazione dell’opera e risarcimento. A seconda delle circostanze può accadere che alcuni diritti in fatto di difetti non possano essere invocati. Sono fatte salve disposizioni contrattuali di tenore diverso che non vengono prese in considerazione nel seguito.

Per poter fare valere i propri diritti in caso di difetti, devono essere soddisfatte diverse condizioni:

• deve essere presente un difetto in senso giuridico;
• l’opera deve essere conclusa e consegnata;
• l’opera deve essere verificata tempestivamente ed eventuali difetti devono essere reclamati entro i termini;
• la committenza non deve essere responsabile del difetto;
• l’opera consegnata non deve essere approvata, né espressamente né tacitamente.

Se tutte queste condizioni sono soddisfatte, la committenza può scegliere fra risoluzione del contratto, riduzione del prezzo o riparazione dell’opera. La scelta di una di queste opzioni comporta l’impossibilità di esercitarne un’altra (riduzione del prezzo e riparazione dell’opera contemporaneamente non sono quindi possibili). Il risarcimento è aggiuntivo a queste tre opzioni e può essere fatto valere insieme all’opzione scelta in ciascun caso (ad esempio riduzione del prezzo e risarcimento).

Per poter esercitare i diritti per difetti dell’opera (risoluzione del contratto, riduzione del prezzo e riparazione dell’opera), non occorre che l’impresa sia responsabile del difetto. Se viene richiesto un risarcimento, invece, deve essere presente una colpa dell'impresa.

Riparazione (art. 368 cpv. 2 CO): la committenza può chiedere all’impresa, se ciò non gli cagiona spese esorbitanti, la riparazione gratuita dei difetti di minore entità. La riparazione (ovvero eliminazione dei difetti) deve essere oggettivamente possibile dal punto di vista giuridico e reale.

Spetta all’impresa decidere come eseguire i lavori: la committenza non può prescrivere modalità di riparazione.

Un’eventuale riduzione del valore derivante dai lavori di riparazione stessi (un’opera riparata può avere un valore inferiore di per sé) deve essere richiesta nell’ambito del risarcimento.

Riduzione del prezzo (art. 368 cpv. 2 CO): per i difetti di minor entità è possibile richiedere una riduzione del prezzo al posto della riparazione, a condizione però che l’opera presenti anche un minor valore a causa del difetto. Il minor valore è determinato in modo oggettivo (valore di mercato o valore di realizzo; l’opinione soggettiva del committente è irrilevante). Di norma, la riduzione massima del valore si basa sui costi per una riparazione impeccabile dei difetti dell’opera e nella pratica la riduzione del valore viene generalmente determinata in questo modo.

Risoluzione del contratto (art. 368 cpv. 1 CO): in presenza di un difetto sostanziale che rende l’opera praticamente inutilizzabile, il committente può recedere dal contratto d’appalto. L’inutilizzabilità non è facilmente stimabile. Finché i difetti dell’opera possono essere eliminati, prevale il diritto di ottenere una riparazione dell’opera. La legge esclude il recesso per le opere eseguite sul fondo del committente e che per loro natura non potrebbero essere rimosse senza gravissimo pregiudizio. In caso di recesso la committenza restituisce l’opera e riceve il compenso già pagato.

La norma SIA 118 prevede fondamentalmente gli stessi diritti del codice delle obbligazioni: diritto a migliorie, riduzione di prezzo e recesso dal contratto. Per quanto riguarda il contenuto, si può quindi fare riferimento alle spiegazioni sui diritti del codice delle obbligazioni. Tuttavia, l’ordine in cui sono disponibili i diversi diritti è diverso da quello previsto dalla legge.

Secondo la norma SIA 118, inizialmente è possibile richiedere soltanto la correzione del difetto entro un periodo di tempo ragionevole (diritto a migliorie). Se l’opera non viene migliorata entro questo termine, la committenza può continuare a insistere per le migliorie (a condizione che ciò non comporti costi eccessivi per l’impresa) oppure richiedere la riduzione di prezzo. Il recesso dal contratto dopo la scadenza del termine è consentito solo se la rimozione dell’opera non è associata a svantaggi sproporzionati per l'impresa e l’accettazione non può essere ragionevolmente atteso dalla committenza.

Anche nella norma SIA 118 l’eventuale risarcimento può essere richiesto in aggiunta agli altri diritti per difetti. L’impresa non è tenuto al risarcimento se dimostra che non ha colpa.

Nel contratto d’appalto i termini per reclamare i difetti dipendono dalla normativa applicabile.

• CO: i difetti evidenti devono essere reclamati immediatamente dopo la consegna; il Tribunale federale prevede un termine di sette giorni.  I difetti rilevati successivamente devono essere reclamati dopo essere stati scoperti.
   
• Norma SIA 118: anche in questo caso i difetti evidenti devono essere reclamati alla consegna. La norma SIA concede però un periodo di tempo più lungo per reclamare i difetti nascosti scoperti dopo il collaudo, ovvero due anni dal collaudo (cosiddetto periodo di reclamo dei difetti; cfr. SIA 118, art. 172). Le parti possono però concordare anche un periodo diverso.
   
• Attenzione: si tratta dei termini per reclamare i difetti e non dei termini di prescrizione. Questi ultimi devono sempre essere verificati separatamente.

Nel contratto d’appalto il ritardo non è un difetto ma una violazione contrattuale. Se perciò l’imprenditore non rispetta la scadenza stabilita per il completamento dell’opera, la committenza può fare valere determinati diritti.

Il contratto d’appalto secondo CO dà alla committenza diverse opzioni in caso di mora dell’impresa.

Se l’impresa non comincia l’opera a tempo debito, o la differisce oltre il convenuto, o l’ha senza colpa del committente ritardata di tanto da far prevedere che non sarà compiuta a tempo debito, il committente può recedere dal contratto senza attendere il termine di consegna (art. 366 cpv. 1 CO).

Inizio in ritardo

L’impresa può aspettare ad iniziare i lavori, purché il tempo ancora disponibile sia sufficiente per completare il lavoro entro i termini.

Ritardo in violazione del contratto

Si verifica ad esempio quando è dimostrato che l’impresa non rispetta le scadenze intermedie pattuite.

Completamento entro la scadenza

Il ritardo non deve essere già un dato di fatto affinché sia impossibile prevedere un completamento entro i termini. Tuttavia, la committenza sarà probabilmente in grado di fornire la prova corrispondente solo dopo che è trascorso in modo infruttuoso un periodo congruo per l’adempimento.

Per poter recedere dal contratto in questi scenari, devono essere soddisfatte anche le disposizioni generali in materia di mora (art. 107 e segg. CO). Se non è stato fissato un giorno particolare per la scadenza, occorre mettere in mora l'impresa , fissandogli per iscritto un termine congruo entro il quale adempiere al contratto.

Se si verifica uno degli scenari sopra descritti, se sono state rispettate le regole generali sul ritardo e il periodo di adempimento è scaduto in modo infruttuoso, la committenza può recedere dal contratto senza dover attendere la data di consegna. In questo caso la committenza può rifiutarsi di pagare il compenso. D’altro canto, perde il diritto all’opera e deve restituire la parte dell’opera che ha già ricevuto. Ha inoltre diritto al risarcimento del danno provocato dal mancato adempimento del contratto.

In alternativa al recesso, la committenza in uno degli scenari elencati ha anche il diritto di insistere per l’adempimento insieme al risarcimento dei danni dovuti al ritardo (danni causati dal ritardo; ad esempio, costi aggiuntivi sostenuti a causa del ritardo nel completamento, come la perdita dei canoni di locazione o i maggiori costi di finanziamento).

Se durante l’esecuzione dell’opera è prevedibile che questa risulti difettosa o comunque non conforme al contratto per colpa dell’impresa, la committenza può fissargli o fargli fissare un congruo termine per rimediarvi, sotto comminatoria che diversamente sarà affidata ad un terzo la riparazione o la continuazione dell’opera a rischio e spese dell’imprenditore (art. 366 cpv. 2 CO).

Esecuzione difettosa 

Durante l’esecuzione dell’opera deve essere prevedibile (e quindi riconoscibile) che l’opera presenterà un difetto al momento del suo completamento.

Altre esecuzioni non conformi al contratto

Vi rientra qualsiasi violazione del contratto (ma non la mancata esecuzione nei tempi previsti), come il mancato rispetto dei doveri di diligenza e lealtà. La presenza di un danno dovuto alla violazione del contratto non è un prerequisito per qualsiasi altra violazione del contratto. Tuttavia, l’inadempimento contrattuale deve avere una certa gravità, in quanto da esso può derivare il diritto a una prestazione sostitutiva (vedi sotto).

Quando la realizzazione è difettosa o comunque difforme dal contratto, la committenza non ne deve essere responsabile.

Se queste condizioni sono soddisfatte, la committenza può fissare un periodo di tempo ragionevole affinché vengano eliminate le circostanze che hanno portato alla realizzazione difettosa. Al contempo deve inviare una comminatoria di esecuzione sostitutiva.

Se in questo lasso di tempo l’impresa non riesce a rimediare, la committenza può affidare la riparazione o la continuazione dell’opera a terzi a rischio e a spese dell'impresa.

Attenzione: la prestazione sostitutiva non deve essere affidata senza una consulenza giuridica. Questo perché di solito si distruggono le prove della realizzazione difettosa/non conforme al contratto. La committenza deve quindi pagare in anticipo la prestazione sostitutiva, a meno che non svolga in anticipo un processo giuridico. In caso di mora si può anche attendere la data di consegna e poi far valere i diritti derivanti dai difetti o dal ritardo dell’impresa. Questo è quello che accade normalmente.

Anche la norma SIA disciplina la mora.

Affinché le scadenze di un progetto di costruzione siano vincolanti devono essere indicate nel contratto. Se l’esecuzione dell’opera si protrae oltre il previsto, senza alcuna responsabilità dell’impresa e sebbene questi abbia adottato le misure necessarie, in determinate circostanze i termini contrattuali possono essere prorogati in maniera adeguata (SIA 118, art. 96). Se invece l'impresa è responsabile del ritardo, è esclusa una proroga della scadenza. In questo caso alla committenza rimane il diritto di recesso ai sensi del CO (art. 366 cpv. 1 in combinato disposto con le regole generali relative al ritardo; vedi spiegazioni sopra).

In caso di superamento dei termini contrattuali senza possibilità di proroga, nel contratto d’appalto possono essere concordate pene convenzionali adeguate.

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