Come proteggersi dai difetti nelle ristrutturazioni

«Questo rientra nella tolleranza di costruzione.» Spesso è questa la risposta, quando la committenza avanza un reclamo per un difetto. Poi l’architetto, l’impresa di artigiani o la direzione dei lavori dice qualcosa come «uno scostamento di 3 millimetri è consentito», tira fuori il metro, misura 2 millimetri e dice «Ecco vede? Deve accettarlo». E uno rimane lì senza parole. O almeno è quello che è successo all’autore. 

E allora? Allora si può iniziare a fare ricerche. La scheda informativa della Comunità di interessi del mercato svizzero del parquet elenca le tolleranze in caso di scricchiolii del pavimento. Sul sito web dell’Associazione svizzera imprenditori pittori e gessatori sono riportate le tolleranze nel caso in cui il la pittura presenti delle onde. Ogni associazione di settore ha appositi documenti. Ammesso di trovare il difetto, è necessario misurarlo correttamente. Infine, si deve discutere con le imprese di ristrutturazione, la direzione dei lavori o lo studio di architettura. Frustrazione pura. Per questo motivo è necessario proteggersi al meglio da difetti e danni.

Un difetto è fondamentalmente qualsiasi cosa che si discosti dal risultato concordato. Il Codice delle obbligazioni distingue due categorie: difetti minori e difetti significativi. Un difetto è da considerare minore se è ancora possibile utilizzare l’opera come previsto. Per esempio, se un piastrellista ha scelto il colore sbagliato delle piastrelle del bagno, ma le ha posate correttamente. È quindi possibile fare la doccia.

Se c’è un difetto significativo, il risultato è inutilizzabile. Nell’esempio delle piastrelle, se le fughe non sono impermeabili. Allora non è possibile utilizzare la doccia perché altrimenti l’acqua finisce nel muro. In questo caso il difetto può generare un danno, come per esempio delle crepe nell’intonaco. Nella pratica, tuttavia, i termini difetto e danno sono solitamente utilizzati come sinonimi.

In media, ogni edificio presenta 15 difetti principali. Secondo uno studio del Politecnico di Zurigo, due terzi di questi sono legati all’umidità. La causa è solitamente un’impermeabilizzazione difettosa delle pareti esterne, dei balconi e delle finestre. 

Tali difetti possono causare danni e costi elevati. Tuttavia, per i non addetti ai lavori è difficile riconoscerli. Un perito indipendente può quindi essere di grande aiuto durante il collaudo, può documentare i difetti in modo dettagliato e metterli per iscritto. Il costo è di circa 500–1500 franchi.

Anche in questo caso ci aiuta uno studio del Politecnico di Zurigo. I difetti dei materiali hanno un’incidenza praticamente irrilevante. Il più delle volte si tratta di errori umani. Poiché i componenti moderni sono sempre più complessi, spesso mancano le competenze necessarie e si commettono errori durante il montaggio e le zone di passaggio tra i vari elementi. Il 20% dei difetti è già presente nella fase di progettazione e il 6% è responsabilità della direzione dei lavori.

Notifica dei difetti e riparazione

Se si scopre un difetto, occorre informare immediatamente l’impresa di costruzioni. Per esercitare il diritto alla riparazione, inviare una notifica dei difetti per raccomandata. Nella notifica va descritto il difetto in modo dettagliato e va indicata all’impresa di artigiani una scadenza entro la quale il difetto deve essere riparato. La notifica dei difetti deve contenere reclami sufficientemente specifici e indicare che si ritiene l’impresa di costruzioni responsabile di tali difetti. L’impresa può quindi correggere il difetto, per esempio stuccando nuovamente le piastrelle. Se l’impresa di artigiani non risponde alla notifica dei difetti, il committente può richiedere un’autorizzazione del giudice. L’autorizzazione può essere utilizzata per incaricare un’altra azienda di correggere il difetto. L’impresa «colpevole» è tenuta a pagare questo lavoro. 

Prima di incaricare terzi di eseguire i lavori, una volta scaduto senza esito il periodo per la riparazione senza la previa autorizzazione del giudice, è necessario informare l’impresa di artigiani. Infatti in questo caso il pagamento dei terzi incaricati spetta a noi e questa spesa potrebbe non esserci rimborsata.

Minor valore e rifiuto di accettazione

In caso di difetti minori, è anche possibile lasciarli perdere e in compenso far valere un minor valore. Questo ha senso per esempio nel caso di un graffio: in questo caso la sostituzione completa di una porta o del frontale di una cucina sarebbe una misura sproporzionata. 

In casi estremi, è possibile rifiutarsi di accettare il lavoro. L’impresa deve quindi smantellarlo, ma questo è raramente possibile e quindi è anche raro che succeda. È sempre necessario un esame caso per caso delle proprie pretese in caso di difetti derivanti dal contratto d’appalto.

Desideriamo sottolineare che il presente contenuto e i documenti messi a disposizione sono da considerarsi come informazioni giuridiche generali. Non sostituiscono la consulenza giuridica nel singolo caso. La Mobiliare e la Protekta declinano ogni responsabilità in relazione al contenuto di questo contributo.