Disdetta contratto di locazione da parte del locatore

Quando un locatore può disdire il contratto di locazione?  Anche nel diritto di locazione vige la libertà contrattuale e il locatore può disdire un contratto di locazione, nel rispetto del termine di preavviso e di scadenza. In caso di disdetta ordinaria, non è tenuto a indicarne il motivo.

Su richiesta, la disdetta deve essere motivata in un secondo momento per poterne verificare la regolarità. La disdetta può essere contestata dal locatario se sospetta che non siano rispettati i termini legali (art. 271 segg. CO). Se il locatario desidera ottenere una proroga del contratto di locazione, deve contestare la disdetta.

I seguenti motivi, non esaustivi, sono regolarmente ammessi per la disdetta da parte del locatore:

• Fabbisogno personale
   
• Pigioni arretrate nonostante il sollecito e l’ulteriore termine di pagamento accordato
   
• Ripetute violazioni, non banali, del regolamento della casa
   
• Ripetute violazioni dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini

Per quanto riguarda la disdetta per fabbisogno personale, si possono distinguere due scenari: la disdetta ordinaria e la disdetta straordinaria.

Il locatore può disdire il contratto di locazione per fabbisogno personale ordinariamente, rispettando i termini di preavviso e i termini di scadenzapattuiti contrattualmente. In questo caso, la motivazione della disdetta non è necessaria ma è consigliata. Infatti, può essere richiesta dal locatario.

Il locatore che ha acquistato recentemente l’oggetto locato ha il diritto, dopo l’iscrizione del cambiamento di proprietà nel registro fondiario, di disdire il contratto di locazione se fa valereun urgente bisogno di disporre dell’oggetto locato per sé o per familiari stretti (art. 261 cpv. 2 lett. a CO).

In questo caso si parla di disdetta straordinaria, poiché il rapporto di locazione può essere disdetto rispettando il preavviso di disdetta legale (tre mesi per le abitazioni) per la prossima scadenza legale. Ad esempio, se nel contratto di locazione è stato stipulato un termine di preavviso di quattro mesi o un altro termine di disdetta, in questo caso è possibile una deroga.

Un aspetto importante per la disdetta del contratto di locazione per bisogno personale dopo il cambio di proprietario è la correttezza formale e di contenuto della lettera di disdetta, che deve necessariamente indicare in modo sufficiente il motivo della disdetta. Una disdetta per bisogno personale urgente sottostà a condizioni più rigorose rispetto a una disdetta ordinaria. Un bisogno personale urgente sussiste ed è valido quando il locatore o i suoi parenti stretti hanno motivi immediati e seri di utilizzare l’abitazione che rendono insostenibile l’attesa di un’altra abitazione.

Se il nuovo proprietario, o locatore, omette di disdire il contratto dopo la presa in consegna dell’immobile nel rispetto del termine di preavviso legale a decorrere dalla successiva scadenza legale, si estingue la possibilità di una disdetta straordinaria per bisogno personale giusta l’art. 261 cpv. 2 lett. a CO.

Ad ogni modo, il nuovo proprietario ha comunque la possibilità di inoltrare unadisdetta ordinaria per fabbisogno personale.

Il termine di preavviso legale per il locatore in caso di disdetta ordinaria di immobili abitativi è di tre mesi per la prossima scadenza di disdetta concordata contrattualmente. Sono tuttavia esclusi da questa regola gli appartamenti di vacanza affittati per un massimo di tre mesi (art. 253a cpv. 2 CO).

Secondo il codice delle obbligazioni svizzero questi termini valgono a meno che non siano stati pattuiti contrattualmente termini più lunghi. Non sono validi eventuali termini più brevi concordati contrattualmente. In assenza di accordi contrattuali, è possibile disdire il contratto di locazione dell’abitazione con un preavviso di tre mesi per la prossima scadenza di disdetta conformemente all’uso locale o, in assenza di usi locali, per la fine di un periodo di locazione di tre mesi.

Per rispettare il termine di preavviso, il locatore deve inviare la disdetta in tempo utile. Si considera data di recapito il giorno in cui la disdetta arriva nella bucalettere, viene consegnata personalmente dalla Posta o il primo giorno in cui il locatario può ritirare l’invio presso la Posta con un invito di ritiro. Se in quest’ultimo caso, il locatario non la ritira, la lettera è considerata comunque come recapitata. Per motivi di prova si consiglia di inviare la disdetta per raccomandata. Si consiglia inoltre di conservare una copia della disdetta e della ricevuta di invio postale.

Esempio:

Un contratto prevede un termine di preavviso di 3 mesi e due termini di disdetta (31 marzo e 30 settembre). Se il locatore vuole terminare il rapporto di locazione il 30 settembre (= termine di disdetta), la disdetta deve essere inviata al locatario al più tardi il 30 giugno, altrimenti il termine di preavviso di 3 mesi (luglio, agosto, settembre) non sarà rispettato. In questo esempio, se la disdetta viene inviata anche solo con un giorno di ritardo, ovvero il 1° luglio, questa vale solo a partire dal successivo termine di disdetta possibile, per il quale viene invece rispettato un termine di disdetta completo di almeno tre mesi, ovvero il 31 marzo dell’anno successivo. Poiché spesso una lettera raccomandata non può essere recapitata il giorno successivo all’invio e poiché la posta è soggetta anche ad altri ritardi, la disdetta dovrebbe essere inviata il più presto possibile.

Sì, di regola sono disponibili sul sito web del cantone in cui si trova l’immobile affittato. La disdetta da parte del locatore deve sempre essere comunicata per iscritto e tramite un modulo ufficiale. Ogni cantone dispone di un proprio modulo ufficiale.

Se non si utilizza questo modulo, la disdetta è nulla, vale a dire che è giuridicamente inesistente e non produce alcun effetto, anche se non viene contestata.

Se l’abitazione è stata affittata a più locatari, occorre comunicare singolarmente la disdetta a ogni locatario menzionato nel contratto tramite un modulo separato. Anche per i coniugi e i partner registrati occorre disdire il contratto inviando un modulo ufficiale separato per entrambe le parti, anche se nel contratto di locazione è riportata una sola persona. Il locatore deve inoltre essere in grado di dimostrare che tutte le lettere di disdetta sono pervenute ai destinatari. Si consiglia pertanto l’invio mediante raccomandata singola e individuale e di conservare una copia delle disdette e dei giustificativi di invio postale.

Se la disdetta torna al mittente perché il locatario non l’ha ritirata, è importante conservarla chiusa. In caso di controversia, un tribunale potrà aprire questa busta durante il processo e stabilire che il termine di preavviso e di disdetta sono stati rispettati. Se la busta viene aperta, il contenuto non potrà più essere provato.

Dal punto di vista giuridico, la disdetta ordinaria non richiede alcuna motivazione. Ma il locatario può sempre richiedere una spiegazione. Se il locatore rifiuta di fornire tale spiegazione, il locatario può contestare la disdetta. Se il locatore continua a rifiutarsi di fornire il motivo della disdetta durante la procedura di conciliazione, le probabilità di successo del locatario aumentano, la disdetta può essere ritardata o dichiarata non valida. Lo stesso vale se si adduce un motivo falso o pretestuoso, ad esempio un bisogno personale che non corrisponde alla realtà.

Si consiglia quindi di formulare una motivazione plausibile, preferibilmente apportando delle prove. Ad esempio, in caso di disdetta per uso proprio dell’abitazione, è bene indicare a chi sarà destinato l’appartamento e qual è il proprio rapporto con questa persona.

In caso di disdetta straordinaria la motivazione è obbligatoria. Il locatario deve essere in grado di riconoscere che non si tratta di una disdetta ordinaria bensì straordinaria.

Una disdetta senza preavviso dell’appartamento dovrebbe sempre essere l’ultima risorsa dopo aver tentato tutte le altre opzioni. È possibile solo in casi eccezionali e deve essere ben ponderata, motivata e dimostrabile. Questo tipo di disdetta richiede un rispetto scrupoloso delle disposizioni di legge e una chiara documentazione del motivo della disdetta per aumentare le possibilità di successo in caso di controversia legale.

La disdetta immediata del contratto di locazione è solitamente giustificata da gravi motivi che rappresentano una violazione degli accordi contrattuali o che sono inaccettabili. Contrariamente a quanto suggerisce il nome, tuttavia, tale disdetta di norma prevede comunque il rispetto di un breve termine di preavviso. Un locatore può ad esempio far valere i seguenti motivi per una disdetta immediata:

• Ritardi nei pagamenti: il locatario non paga puntualmente o non paga affatto l’affitto. Anche in questo caso è necessario attenersi scrupolosamente a una procedura prescritta dalla legge, altrimenti la disdetta immediata potrebbe essere considerata nulla. In caso di locazione di locali d’abitazione e commerciali, la disdetta immediata per ritardo nei pagamenti comporta un termine di preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese.
   
• disturbo della quiete domestica: può riguardare rumori, comportamenti irrispettosi nei confronti degli altri occupanti della casa o ripetuti disturbi negli orari di riposo diurni e notturni. Tale opzione è possibile a condizione che, nonostante richiamo scritto da parte del locatore, il locatario continui a violare l’obbligo di diligenza o di riguardo verso i vicini e che il locatore o gli inquilini non possano ragionevolmente sopportare la continuazione del rapporto di locazione. In caso di locazione di locali d’abitazione e commerciali, la disdetta immediata comporta un termine di preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese.
   
• Cambiamento di destinazione dell’oggetto locato: se il locatario non utilizza l’appartamento conformemente al contratto, ad esempio servendosene a scopo commerciale anziché abitativo, è possibile disdire il contratto con effetto immediato (vale a dire con preavviso di 30 giorni per la fine di un mese), Anche in questo caso a condizione che il locatario continui a violare il contratto nonostante l’invio di un richiamo.
   
• Cessione non autorizzata dell’oggetto locato a terzi: se il locatario subaffitta o cede l’appartamento a terzi senza autorizzazione, il locatore può disdire il contratto con effetto immediato (vale a dire con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese). Anche in questo caso la cessione non autorizzata deve continuare nonostante l’invio di un richiamo.
   
• Una disdettacon effetto immediato non deve rispettare questo termine di preavviso di 30 giorni e la scadenza e di disdetta solo se il locatario danneggia intenzionalmente e gravemente l’oggetto locato.

In tutti questi casi, il locatore ha sempre anche la possibilità di rinunciare a una disdetta immediata e di optare invece per una disdetta ordinaria. Questa decisione può essere sensata, poiché una disdetta immediata è nulla se non vengono rispettati i requisiti di legge. A causa del margine di discrezionalità esistente in relazione al motivo della disdetta, spesso è possibile chiarire se i requisiti sono rispettati o meno soltanto nell’ambito di un procedimento giudiziario.

Il locatore ha il diritto di disdire il contratto di locazione. Tuttavia, se la disdetta non è meritevole di protezione, il locatario può contestarla. Non è meritevole di protezione la disdetta da parte del locatore che viola il principio della buona fede. In tali casi il locatario può contestare la disdetta entro 30 giorni dal suo ricevimento. I seguenti motivi possono essere decisivi (elenco non esaustivo):

• disdetta al solo scopo di indurre il locatario ad acquistare l’abitazione locata (art. 271a cpv. 1 lett. c CO);
   
• adeguamento della pigione : con la disdetta il locatore intende imporre un adeguamento della pigione;
   
• misura di ritorsione: il locatore disdice il contratto per vendetta poiché il locatario ha fatto valere pretese derivanti dal contratto di locazione;
   
• adeguamento del contratto: il locatore tenta di modificare unilateralmente il contratto di locazione a scapito del locatario e di imporre questa modifica disdicendo il contratto;
   
• cambiamento della situazione familiare: in caso di allargamento della famiglia, matrimonio, divorzio o decesso di un membro della famiglia, il locatario può contestare la disdetta, a condizione che il locatore e l’oggetto locato non siano gravati eccessivamente da uno di questi eventi;
   
• è in corso una procedura di conciliazione o giudiziaria relativa al contratto di locazione;
   
• è in corso un periodo di protezione contro la disdetta.

Per il locatore è importante non perdere di vista il periodo di protezione contro la disdetta in caso di controversie giuridiche con il locatario: se in un procedimento di conciliazione o giudiziario il locatore è risultato ampiamento soccombente, , rinuncia ad adire il giudice dopo il rilascio dell’autorizzazione ad agire, ritira o riduce sensibilmente le sue pretese o se le parti concludono una transazione, scatta un periodo di protezione contro la disdetta di tre anni. Questo periodo di protezione si applica anche quando il locatario e il locatore si accordano su una pretesa derivante dal rapporto di locazione al di fuori di una procedura di conciliazione o giudiziaria (art. 271a cpv. 2 CO).

Tuttavia, tale periodo di protezione non viene sempre applicato, ad esempio in caso di disdetta:

• per bisogno personale urgente urgenti del locatore stesso, di parenti stretti o affini;
   
• in caso di mora del del locatario;
   
• per grave violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo del locatario;
   
• in seguito alla vendita dell’oggetto locato;
   
• per gravi motivi; 
   
• per fallimento del locatario.

Anche se la disdetta da parte del locatore è giuridicamente corretta e non impugnabile, il locatario può richiedere una proroga del contratto di locazione oltre il termine di disdetta.

Ciò è possibile se la cessazione del rapporto di locazione comporta per il locatario o per la sua famiglia un onere così elevato che non è giustificato dagli interessi del locatore. Spetta all’autorità competente soppesare gli interessi del locatario e del locatore.   Per i locali abitativi, il contratto di locazione può essere prolungato per un massimo di quattro anni.

Possono in particolare essere considerati come motivo di disagio gli aspetti finanziari, professionali e familiari. La proroga è finalizzata a concedere al locatario più tempo per trovare un’abitazione sostitutiva adeguata. Nel ponderare gli interessi, l’autorità competente tiene conto in particolare dei seguenti elementi:

• si tratta di una famiglia con bambini in età scolare molto radicata nel quartiere e nell’abitazione
   
• non è possibile per il locatario, per motivi finanziari, trovare un’abitazione sostitutiva adeguata sul mercato locale
   
• L’abitazione è occupata da persone anziane e traslocare sarebbe complicato

La proroga è esclusa in particolare se il motivo della disdetta riguarda ritardi di pagamento o grave violazione degli obblighi di diligenza e di riguardo.

Desideriamo sottolineare che questi contenuti e i documenti forniti devono essere considerati come informazioni legali generali. Non sostituiscono la consulenza legale nei singoli casi. La Mobiliare e la Protekta declinano ogni responsabilità in relazione al contenuto di questo articolo.