Disdetta contratto di locazione da parte del conduttore

Inviare la lettera di disdetta al locatore sempre per raccomandata. Se il tempo stringe, si può sempre consegnare la disdetta del contratto di locazione anche di persona all’amministrazione. In questo caso conviene richiedere una conferma scritta su una copia della disdetta che la lettera è arrivata all’amministrazione in tempo utile.

La disdetta deve contenere la data di scadenza della disdetta (a partire da quando vale), le parti coinvolte, i dati relativi all’oggetto locato, la data e la firma autografa.

Se nel contratto di locazione sono elencate più persone come coinquilini, anche queste devono firmare la disdetta dell’ente locato. In un appartamento abitato da una coppia sposata o in unione domestica registrata, entrambi i partner devono firmare la disdetta del contratto di locazione, anche quando il contratto di locazione è stato firmato solo da una delle persone conviventi.

Importante: se la disdetta non viene firmata di proprio pugno su carta, non viene considerata valida. In questo caso, il rapporto di locazione prosegue normalmente.

Non vanno pertanto prese in considerazione disdette per e-mail, WhatsApp o a voce.

I termini di disdetta legali per gli inquilini sono disciplinati nel Codice delle obbligazioni (CO). Conformemente all’art. 266c CO il termine di disdetta per le abitazioni è di tre mesi, a meno che nel contratto di locazione non sia stato concordato un termine più lungo. I termini di disdetta legali possono essere prolungati, ma non ridotti. Il locatore non può quindi imporre un termine di disdetta di due mesi.

Questo termine vale anche per i sublocatari. La disdetta deve sempre essere datata per fine mese, a meno che non sia stato concordato diversamente.

Il termine di disdetta viene considerato rispettato se la disdetta perviene al locatore entro l’ultimo giorno prima dell’inizio del termine di disdetta. La data del timbro postale non fa fede.  Se la disdetta non può essere recapitata subito e la Posta lascia un invito di ritiro, la disdetta viene considerata consegnata a partire dal primo giorno possibile per il ritiro.

Esempio:  

Il termine di disdetta è di tre mesi e si desidera disdire l’appartamento al 30 giugno (scadenza di disdetta). La disdetta dovrà pervenire al locatore al più tardi il 31 marzo (il termine di disdetta comprende quindi i mesi di aprile, maggio e giugno).

Consigliamo di inviare la disdetta un paio di giorni prima della fine del mese affinché la consegna avvenga per tempo.

Nel caso delle camere ammobiliate possono applicarsi disposizioni diverse. 

Conformemente all’art. 266e CO, le camere mobiliate si possono disdire con un preavviso di due settimane se il contratto di locazione non prevede un termine più lungo. Se non è stato pattuito diversamente, la disdetta può essere data solo per la fine del mese.

Nel caso di una camera in un alloggio in comune, il termine di disdetta dipende dalla dotazione concreta e dalle disposizioni nel contratto di locazione. In questi scenari bisogna analizzare il singolo caso e non è possibile fornire una risposta generalizzata.

I termini di disdetta ufficiali sono importanti soprattutto quando non sono stati fissati nel contratto di locazione. Se il contratto indica i termini di disdetta, questi hanno la priorità rispetto alle date cantonali.

I termini di disdetta variano a seconda dei cantoni e spesso è possibile disdire l’appartamento ogni mese, tranne al 31 dicembre. I comuni termini di disdetta trimestrali sono: 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre.

In Svizzera, secondo il diritto di locazione gli inquilini possono disdire un appartamento anche prima dei termini, ovvero al di fuori di un termine di disdetta cantonale ufficiale.

In questo caso la legge parla di restituzione anticipata della cosa (art. 264 CO).

In caso di disdetta dell’appartamento al di fuori dal termine di disdetta è necessario presentare una persona subentrante, la quale deve essere solvibile e disposta a riprendere il contratto alle medesime condizioni (art. 264 CO). Se si propone una persona subentrante con tali requisiti decade l’obbligo di pagare l’affitto a partire dal momento in cui è dimostrato che la persona subentrante è disposta a riprendereil rapporto di locazione.

La legge non indica entro quale termine il locatore deve effettuare le necessarie verifiche sulla persona subentrante. Secondo la pratica, il locatore dispone di circa 30 giorni.

La persona subentrante deve essere oggettivamente idonea (accettabile) e solvibile. Deve essere disposta e in grado di riprendere il contratto di locazione alle stesse condizioni.

La solvibilità è solitamente accertata quando l’affitto (spese accessorie comprese) non supera un terzo del reddito netto della persona subentrante.

È importante che nella valutazione dell’idoneità della persona subentrante il locatore ricorra a criteri oggettivi. Il locatore non deve imporre alla persona subentrante requisiti più elevati o diversi da quelli degli inquilini precedenti.

Se si inoltra una disdetta anticipata occorre dimostrare di avere proposto almeno una persona subentrante solvibile e idonea, disposta a riprendere il contratto di locazione esattamente alle stesse condizioni.

Si viene esonerati dai propri obblighi se è stata proposta una persona subentrante solvibile e idonea disposta a firmare il contratto e se l’oggetto locato è stato restituito nella sua interezza.

Suggerimenti per proporre una persona subentrante:

• Proporre più persone interessate
• Farsi inviare direttamente i dossier di candidatura. In tal modo si può garantire la completezza e comunicare un eventuale rifiuto prima di trasmettere il dossier al locatore.

In alcuni casi è possibile disdire l’appartamento senza preavviso. In caso di disdetta immediata non bisogna proporre una persona subentrante.

Ad esempio, se l’appartamento presenta difetti gravi e il locatore non li ha eliminati entro un termine consono pur essendone a conoscenza.

In questo caso, prima di disdire l’appartamento l’inquilino deve indicare al locatore una scadenza per eliminare il difetto.

Si consiglia di disdire l’appartamento senza preavviso solo in casi estremi. Se un tribunale dovesse decidere che la disdetta immediata non era giustificata, la disdetta viene considerata come non avvenuta e l’inquilino deve continuare a pagare l’affitto.

Una disdetta formale del contratto di locazione deve essere effettuata per iscritto e debitamente firmata. La lettera di disdetta deve riportare le seguenti informazioni:

• Indirizzo completo dell’appartamento o della casa.
• Data in cui viene redatta la lettera di disdetta.
• Scadenza di disdetta (quando termina il rapporto di locazione?).
• Parti (tutti i conduttori e locatori)
• Motivo della disdetta (opzionale): non è obbligatorio indicare il motivo della disdetta
• Firma: la disdetta deve essere firmata di proprio pugno su carta da tutte le persone elencate nel contratto di locazione. Nel caso di coppie sposate e unioni domestiche registrate devono firmare entrambi, anche quando sul contratto di locazione è indicata solo una persona.
• Indicare un indirizzo presso il quale siete reperibili anche dopo il trasloco.

Qui sono disponibili diversi modelli, modelli di lettera e formulari che possono essere utili per disdire il proprio appartamento.

Desideriamo sottolineare che questi contenuti e i documenti forniti devono essere considerati come informazioni legali generali. Non sostituiscono la consulenza legale nei singoli casi. La Mobiliare e la Protekta declinano ogni responsabilità in relazione al contenuto di questo articolo.