Quali possono essere le cause di una finestra non ermetica?
La scarsa tenuta delle finestre non ermetiche nell’appartamento in locazione è spesso dovuta a guarnizioni vecchie e porose, telai deformati o danni al vetro. Anche un montaggio errato o una regolazione sbagliata della pressione di chiusura può far entrare aria o acqua.
Tuttavia, l’acqua o l’umidità nella zona della finestra non sono sempre dovute a una finestra non ermetica. Chi arieggia in modo scorretto rischia, soprattutto in inverno, la formazione di condensa sul vetro. Questo può far apparire la finestra non ermetica.
La causa però è l’umidità dell’aria nei locali, non una finestra non ermetica. Occorre quindi garantire una corretta ventilazione: aerare brevemente aprendo completamente le finestre più volte al giorno, invece di lasciarle sempre aperte a ribalta. Così si prevengono muffa e umidità.
Controllare le finestre: si tratta di una perdita o «solo» di condensa?
La presenza di una zona umida sulla finestra non significa necessariamente che la finestra non sia ermetica. Spesso si tratta semplicemente di condensa, soprattutto in inverno. Ecco come verificare se le finestre sono ermetiche:
Tenere una candela accesa o un accendino vicino al telaio della finestra. Evitare di avvicinare troppo la fiamma al telaio per non causare ulteriori danni (macchie di bruciatura, gocce di cera, ecc.). Se entra uno spiffero e la fiamma si muove, la finestra è probabilmente non ermetica. Si può anche bloccare un foglio di carta tra telaio e anta: se la carta si estrae facilmente a finestra chiusa, la guarnizione è debole. Altri segnali sono vetri appannati, macchie d’acqua, freddo percepibile o rumori esterni forti.
In caso di controversia l’onere della prova per i difetti ricade sugli inquilini. Si consiglia pertanto di realizzare un video per documentare il risultato del test descritto sopra e fotografare eventuali zone umide. In caso di controversia potrebbe essere necessario far redigere a proprie spese una perizia professionale per dimostrare la presenza di un difetto.
In presenza di chiari segnali, informare per iscritto la locatrice o il locatore delle finestre non ermetiche. Per la procedura esatta vedere la sezione «Cosa deve fare l’inquilino in caso di finestre non ermetiche».
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Finestre non ermetiche: conoscere le conseguenze
La presenza di finestre non ermetiche nell’appartamento in locazione non è un problema di poco conto. Se non vengono riparate tempestivamente, possono avere conseguenze serie per l’abitazione e per la salute degli inquilini.
Attraverso le finestre non ermetiche entra umidità nei locali, può formarsi muffa e anche la struttura dell’edificio ne risente. Inoltre si perde calore, il che porta a costi di riscaldamento più elevati e peggiora sensibilmente il clima nei locali.
Quando l’aria fredda entra da finestre non ermetiche e incontra aria calda e umida all’interno, si forma condensa – di solito negli angoli dell’infisso. Qui l’umidità spesso passa inosservata e offre condizioni ideali per la formazione di muffa.
Se la muffa non viene rimossa tempestivamente, può danneggiare non solo pareti e telai delle finestre, ma anche compromettere la salute – soprattutto nelle persone con allergie o malattie respiratorie.
Pioggia o acqua di disgelo che penetrano nei locali attraverso finestre non ermetiche possono causare danni da umidità. Particolarmente a rischio sono pareti, mobili e pavimenti sensibili come parquet o laminato. Se il danno non viene riparato, possono verificarsi scolorimenti permanenti, perdita di materiale o persino formazione di muffa.
Le finestre in legno più vecchie sono particolarmente soggette a tali deterioramenti. Il legno reagisce in modo sensibile all’umidità: si gonfia, si deforma e perde stabilità. Questo peggiora ulteriormente la tenuta. Per questo tipo di finestre manutenzione e cura regolari sono particolarmente importanti.
Se le finestre non si chiudono correttamente, oltre all’umidità nell’appartamento può entrare anche il rumore. Per misurarlo esistono strumenti appositi. A seconda dell’intensità, il rumore può costituire un difetto dell’immobile in locazione.
Perdita di energia
L’aria calda esce e l’aria fredda entra facendo aumentare sensibilmente il fabbisogno di riscaldamento. In un appartamento in locazione questo comporta costi di riscaldamento più elevati, minore comfort abitativo e, a lungo termine, un impatto negativo sull’ambiente. A seconda dell’entità, il problema può persino essere motivo per una riduzione della pigione:
La temperatura di riferimento è generalmente compresa tra 20 e 21 °C e, per un’abitazione Minergie, tra 19 e 20 °C.
Se nei mesi invernali la temperatura nell’appartamento scende nettamente sotto i 19°C (per standard Minergie) o nettamente sotto i 20°C (per altri edifici) a causa di finestre non ermetiche, questo può costituire un difetto.
Se a causa degli spifferi deve riscaldare molto di più, può confrontare il consumo attuale di riscaldamento con quello degli anni precedenti. Qualora il consumo risulti eccessivo nonostante una temperatura interna comprovatamente insufficiente, si potrà valutare, a seconda delle circostanze, se sussistano ulteriori pretese.
Aumento della temperatura
Anche l’aria calda estiva può, in caso di finestre non ermetiche, costituire un difetto se l’appartamento si surriscalda eccessivamente a causa dello scarso isolamento. Un notevole superamento delle temperature medie indicate sopra potrebbe costituire un difetto.
La differenza in gradi necessaria in questo senso deve essere valutata caso per caso considerando in particolare la temperatura esterna (ad esempio durante ondate di caldo).
Se la temperatura interna è troppo bassa o troppo alta, è essenziale raccogliere prove: misuri più volte al giorno la temperatura in ogni stanza, al centro del locale e a circa 1 metro dal pavimento, e annoti i valori in un protocollo di misurazione. Fotografi inoltre il termometro.
Cosa deve fare l’inquilino in caso di finestre non ermetiche
La presenza di finestre non ermetiche nell’appartamento in locazione può costituire un difetto. In presenza di spifferi, umidità o muffa, sia gli inquilini sia il locatore hanno degli obblighi.
Secondo l’art. 257f CO, gli inquilini devono utilizzare l’abitazione con diligenza. Occorre quindi arieggiare correttamente per evitare un’umidità eccessiva. Questo rientra nell’obbligo di usare con diligenza la cosa locata.
Gli inquilini sono inoltre soggetti all’obbligo di notifica. Ciò significa che devono segnalare immediatamente alla locatrice o al locatore i difetti che non possono eliminare da soli. Se si omette la segnalazione, si può essere ritenuti responsabili dei danni subiti dalla locatrice o dal locatore a causa della mancata o tardiva comunicazione.
In caso di finestre non ermetiche, invii quindi una segnalazione dei difetti alla locatrice o al locatore, allegando gli eventuali mezzi di prova (video, fotografie, protocollo di misurazione ecc.).
Gli inquilini devono eliminare a proprie spese i difetti che possono essere risolti con piccole pulizie o riparazioni (piccola manutenzione, art. 259 CO). Questo vale ad esempio per una lieve muffa sulla finestra che può essere rimossa semplicemente pulendo.
La locatrice o il locatore ha l’obbligo legale di mantenere la cosa locata in uno stato idoneo all’uso cui è destinata (art. 256 CO). Ciò implica anche che le finestre siano a tenuta e non causino danni all’abitazione o alla salute.
Se esiste un difetto ai sensi del diritto di locazione, la locatrice o il locatore deve quindi:
- controllare le finestre non ermetiche e farle riparare o sostituire a regola d’arte
- far eliminare a regola d’arte la muffa o i danni causati dall’acqua
- sostenere i costi, a condizione che il danno non sia stato causato da un uso improprio
- farsi carico di eventuali costi aggiuntivi (ad esempio a titolo di risarcimento dei danni), salvo che dimostri che il danno non è dovuto a sua colpa
Maggiori informazioni su diritti e obblighi degli inquilini in caso di difetti nell’appartamento in locazione, incluso un modello di lettera, sono disponibili nella nostra guida.
Domande e risposte
Rispondiamo alle domande più frequenti sul tema delle finestre non ermetiche nell’appartamento in locazione in Svizzera.
In Svizzera il locatore è obbligato a consegnare e mantenere la cosa locata in uno stato idoneo all’uso previsto (art. 256 cpv. 1 CO). Ciò include anche finestre ermetiche e funzionanti, per evitare dispersione di calore, rumore, umidità e muffa.
Finestre non ermetiche che compromettono il comfort abitativo (ad es. spifferi, condensa, muffa) possono costituire un difetto che la locatrice o il locatore deve eliminare a proprie spese. Attenzione: per la piccola manutenzione è responsabile l’inquilino. Se ad esempio una lieve muffa sul telaio può essere rimossa facilmente, gli inquilini devono provvedere autonomamente (art. 259 CO).
Se il difetto è rilevante (ad es. spifferi permanenti, formazione di muffa, aumento del consumo energetico), si ha diritto a una riduzione della pigione secondo l’art. 259d CO finché il difetto persiste. A tal fine è necessario segnalare il difetto alla locatrice o al locatore per iscritto e in modo comprovabile. Maggiori informazioni sono disponibili nella nostra guida su diritti e doveri degli inquilini in caso di difetti.
Le principali cause delle finestre non ermetiche nell’appartamento in locazione sono guarnizioni vecchie e porose, telai danneggiati, agenti atmosferici o usura dei materiali di finestre vecchie. Anche un montaggio errato o una regolazione sbagliata della pressione di chiusura può permettere l’ingresso di aria o acqua. Tali problemi non sono causati dall’uso normale da parte dell’inquilino e la loro risoluzione rientra quindi generalmente negli obblighi della locatrice o del locatore.
In linea di principio si affitta l’immobile così come visto. Se però è stata promessa la sostituzione delle finestre, si può sostenere che l’immobile è stato affittato confidando in tale intervento. Va tenuto presente che in caso di controversia bisogna essere in grado di dimostrare questa promessa.
Si consiglia quindi di farsi sempre confermare per iscritto eventuali promesse verbali espresse durante la visita. Se le vecchie finestre non sono difettose, senza conferma scritta non sarà possibile pretendere la sostituzione.
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