I vostri diritti come inquilino in caso di difetti nell'appartamento in affitto

Esiste un difetto se i locatari non possono utilizzare adeguatamente il loro appartamento. Nella terminologia giuridica, deve quindi esserci «una compromissione dello stato idoneo all’uso cui è destinata la cosa in locazione». Spiegazione:

Secondo il diritto svizzero in materia di locazione (art. 253 segg. CO) il locatore deve consegnare la cosa nel momento pattuito in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione. Per inciso, un difetto non è sempre un danno fisico. Anche l’assenza di caratteristiche garantite è considerata un difetto. In linea di massima, l’appartamento in affitto deve rispettare sempre lo standard promesso o stabilito dalla legge. Ciò significa che in un appartamento si deve poter abitare e in un ufficio si deve poter lavorare. Occorre notare, tuttavia, che in linea di principio l’immobile in locazione viene sempre affittato nello stato in cui si trovava durante la visita.

Per avere una base chiara in caso di potenziali conflitti, è consigliabile prendere nota scritta (per esempio nel contratto di locazione) di tutte le promesse fatte dal locatore.

Spesso al momento dell’insediamento nell’appartamento viene steso un verbale di consegna che serve al locatore per dimostrare le condizioni dell’appartamento al momento dell’insediamento del locatario. È quindi consigliabile ispezionare scrupolosamente l’appartamento per individuare i difetti e riportarli per iscritto in questo verbale di consegna. In caso contrario, al momento della restituzione dell’appartamento, il locatore potrebbe addebitare ai locatari questi danni.

Dal punto di vista di chi prende in affitto è quindi preferibile non disporre di un verbale di consegna che averne uno incompleto. Infatti normalmente si applica il principio secondo cui i difetti non riportati nel verbale di consegna sono stati causati successivamente dal locatario. Ma non c’è motivo di preoccuparsi: anche se non si sono riscontrati difetti al momento della presa in consegna dell’appartamento o questi non sono stati riportati nel verbale, è comunque possibile notificarli al locatore con una lettera raccomandata entro 10 giorni dall’insediamento nell’appartamento (scattare delle foto e conservarle insieme a una copia della lettera di notifica dei difetti e alla ricevuta della raccomandata della posta per il tracciamento).

Esempi di difetti: 

• Muffa in cucina: se dopo l’insediamento nell’appartamento si scopre la presenza di muffa in cucina, si tratta di una situazione poco igienica che può anche essere dannosa per la salute.
   
• Il riscaldamento si blocca: nei mesi invernali, le temperature inferiori a 19 gradi Celsius (per lo standard Minergie) e a 20 gradi Celsius (per edifici più vecchi) dovute a un impianto di riscaldamento guasto costituiscono un difetto.
   
• Promesse false: al momento della firma del contratto, il locatario assicura che l’appartamento si trova in una zona tranquilla. Dopo l’insediamento nell’appartamento, però, si scopre che i vicini fanno regolarmente feste rumorose che si protraggono fino a tarda notte. Il livello di rumore supera chiaramente il livello accettabile. Ciò può costituire una violazione di quanto promesso e incidere sulla qualità della vita e anche questo costituisce un difetto.

La legge svizzera distingue tra difetti minori, medi e gravi. Questa distinzione influisce direttamente sui diritti e sugli obblighi dei locatari. Di regola il locatario è tenuto a occuparsi personalmente di difetti minori (piccole riparazioni), mentre i locatori devono porre rimedio ai difetti medi e gravi.

Per difetti minori si intendono differenze minime rispetto alle condizioni garantite. Questi difetti non pregiudicano, o lo fanno solo in misura irrilevante, l’utilizzo conforme al contratto. Questo include in particolare la cosiddetta «piccola manutenzione». Si tratta di danni minori che possono essere riparati facilmente ed economicamente con semplici interventi di pulizia o riparazione. In base all’articolo 259 CO, il locatario è responsabile dell’eliminazione di tali difetti. È determinante il fatto che il difetto possa essere eliminato da una persona con abilità manuali medie. Non appena si rende necessario l’intervento di specialisti, la riparazione non rientra più in questa categoria. Come regola di massima si considera che le piccole parti fino a un valore di circa CHF 150 devono essere sostituite dai locatari a proprie spese.

Esempi:

• sostituire teglie da forno, tubi flessibili della doccia, ecc.;
• stasare sifoni;
• stringere le viti allentate, oliare le cerniere;

Un’eccezione a questa regola si applica se il difetto era già presente al momento dell’insediamento nell’appartamento e se era stato notificato immediatamente al locatore. In questo caso, il locatore è tenuto a porre rimedio al difetto.

I difetti moderati possono compromettere l’uso quotidiano dell’appartamento in locazione in conformità al contratto. Pertanto, anche in questo caso sussiste un diritto nei confronti del locatore, il quale dovrà porre rimedio al difetto. Ciò significa che il locatore è responsabile della riparazione dei difetti. Per sapere come procedere correttamente, consultare il capitolo «Come procedere correttamente in caso di difetti?».

Esempi: 

• Il riscaldamento, il frigorifero, i fornelli, ecc. non funzionano
• Rumori eccessivi che disturbano il sonno
• Infestazione di muffa in una stanza

Sussiste un grave difetto se l’idoneità all’uso previsto è esclusa o notevolmente compromessa. Per esempio, se la salute e l’integrità fisica sono messe a repentaglio o se parti essenziali dell’oggetto in locazione sono inutilizzabili.

Esempi:

• Grave infestazione di muffa (in quasi tutti gli ambienti) 
• Estese infiltrazioni d’acqua nell’abitazione
• Pericolo di crollo

Scoperto un difetto che non si è tenuti a riparare? Allora è necessario notificarlo immediatamente al locatore, in modo che possa prendere le misure necessarie per risolvere il problema. Panoramica della procedura raccomandata.

In qualità di locatari, si è soggetti all’obbligo di notifica.  Ciò significa che si devono segnalare immediatamente al locatore i difetti che non si possono riparare da soli. Non notificando il difetto, si potrebbe essere considerati responsabili di eventuali danni subiti dal locatore a causa della mancata o ritardata notifica.

La notifica dei difetti (modello disponibile qui sotto) deve essere effettuata tramite lettera raccomandata. È opportuno conservare una scansione della lettera inviata e la ricevuta della posta per il tracciamento. Insieme alla notifica dei difetti, si può anche comunicare al locatore una scadenza ragionevole entro la quale riparare il difetto (di norma, e a meno che non sia urgente, si raccomanda un termine di 14 giorni). Idealmente, il locatore provvederà a correggere il difetto entro questo termine.

Importante: poiché in caso di controversia il locatario è tenuto a fornire la prova dei difetti, è necessario tenerne traccia in modo continuo, vale a dire registrarli in una tabella (data, tipo e intensità del difetto, luogo/punto esatto/stanza, durata, altre informazioni rilevanti) se il problema si ripresenta. Sebbene la tabella non costituisca una prova inequivocabile dell’effettiva esistenza dei problemi, può aumentare le possibilità di successo in caso di azione legale. Per quanto possibile, devono essere presenti anche altre prove (p. es. registrazioni audio/video, fotografie). Per quanto riguarda le foto e le registrazioni video e audio, è necessario assicurarsi di non riprendere persone senza chiedere il consenso.

Se il locatore non pone rimedio al difetto entro un termine ragionevole, il locatario ha due possibilità:

1. Prestazione sostitutiva: è possibile far eliminare il difetto a spese del locatore, a condizione che si tratti di un difetto di media entità. Per esempio, si può incaricare una ditta di idraulica per la riparazione dello sciacquone difettoso del bagno. La fattura va poi inviata al locatore. In questo caso si parla di prestazione sostitutiva. Il presupposto è sempre che il locatore sia stato informato in anticipo del difetto e che non vi ponga rimedio entro un periodo di tempo adeguato. In caso di controversia bisogna sempre essere in grado di dimostrarlo. La prestazione sostitutiva può comprendere solo lo stretto necessario, cioè non è possibile sostituire l’intero WC.

   Attenzione: la prestazione sostitutiva è consigliata solo in presenza di un difetto evidente e chiaramente dimostrabile. L’ideale è far confermare per iscritto la presenza del difetto da uno specialista, per esempio dalla ditta di idraulica. Un buon esempio è rappresentato da un guasto al riscaldamento o all’impianto di produzione dell’acqua calda. Importante: la prestazione sostitutiva comporta il rischio che i locatari, in caso di controversia, si trovino a dover sostenere i costi di riparazione, qualora non siano soddisfatti tutti i requisiti in modo comprovabile.
    

2. Deposito del canone di affitto: se il locatore non pone rimedio al difetto entro un periodo di tempo adeguato, è possibile depositare il canone di affitto presso l’autorità di conciliazione come strumento per fare pressione. Tuttavia, è indispensabile informare il locatore per iscritto, indicando una scadenza limite per la riparazione del difetto. È inoltre necessario informare per iscritto il locatore dell’intenzione di procedere a un deposito del canone di affitto. In questo caso non si paga il canone direttamente al locatore, ma su un conto indicato dall’autorità cantonale competente. La procedura di conciliazione deve essere avviata entro 30 giorni, altrimenti il denaro depositato verrà automaticamente versato al locatore. La sorte del denaro depositato viene decisa nel corso della procedura di conciliazione. 

   Di norma, il locatore riceve il denaro depositato non appena i difetti sono stati eliminati. I locatari possono recuperare una parte di questo importo nell’ambito di una riduzione del canone di affitto. Se questi requisiti non sono soddisfatti e dunque il deposito risulta non valido, l’effetto liberatorio non si concretizza. In tal caso i locatari cadono in mora e di conseguenza rischiano una disdetta del contratto in base all’articolo 257d CO. Se si intende depositare il canone di affitto, è quindi consigliabile ottenere una consulenza o un supporto legale.
    

3. Se il locatore non risponde entro il termine stabilito o se il difetto non viene riparato, è possibile avviare direttamente una procedura di conciliazione, senza deposito del canone di affitto.

   Importante: il canone non può essere trasferito su un qualsiasi conto vincolato, ma solo sul conto vincolato indicato dall’autorità di conciliazione. Il canone si considera pagato quando viene depositato. In tal modo si esclude il rischio di una procedura di esecuzione.

Come spiegato in precedenza, i locatari hanno il diritto di far eliminare i difetti e, a seconda della situazione e della gravità del difetto, possono anche chiedere una riduzione del canone di affitto. È inoltre possibile richiedere la riduzione retroattivamente, alle seguenti condizioni: il locatore è stato informato tempestivamente del difetto e gli è stato comunicato che, di conseguenza, l’utilizzo della cosa in affitto è notevolmente compromesso.

Una riduzione del canone di locazione va in prescrizione dopo cinque anni e può essere richiesta solo dal momento in cui il locatore viene a conoscenza del difetto fino alla sua eliminazione. In caso di controversia, il locatario deve quindi essere in grado di dimostrare quando ha informato il locatore del difetto. Per dimostrarlo, basta scannerizzare la lettera raccomandata e la ricevuta dell’ufficio postale (vedi il capitolo «Notifica del danno al locatore»).

L’importo esatto della riduzione del canone di locazione in caso di difetti viene deciso dal tribunale. I fattori decisivi per la determinazione dell’importo sono la gravità e gli impatti del difetto specifico. Le decisioni di questo tipo vengono sempre prese sulla base di criteri oggettivi. Ciò significa che la problematica dovuta al difetto viene valutata in base alla misura in cui inciderebbe su una persona media. Condizione necessaria per una riduzione del canone di affitto è una significativa riduzione dell’idoneità della cosa in locazione.

Alcuni esempi di sentenze di tribunali in materia di riduzione del canone (ulteriori esempi sono riportati nella tabella da scaricare):

• riduzione del 5% a causa di una cantina allagata
• riduzione del 20% per temperature ambiente medie di 16 gradi Celsius nei mesi invernali
• riduzione dal 10 al 35% per i lavori di costruzione nelle immediate vicinanze

I locatari hanno diritto a un risarcimento se subiscono un danno dovuto a un difetto che non hanno causato. Un tale difetto nell’appartamento in locazione può essere causato, per esempio, da finestre male isolate o da un tetto difettoso che permette all’acqua di entrare e di danneggiare gli effetti personali. In queste situazioni, può essere che il locatore sia obbligato a pagare un risarcimento (se il locatario può dimostrare di non avere colpa). Ad ogni modo è consigliabile denunciare il danno alla propria assicurazione mobilia domestica.

In questi casi è importante poter dimostrare il danno. È quindi bene conservare gli oggetti danneggiati e documentare fotograficamente il danno. Il locatore non è tenuto a risarcire il valore a nuovo degli oggetti danneggiati, ma solo il valore attuale. Pertanto si tiene conto della riduzione di valore dovuta all’età e all’uso.  Una richiesta di risarcimento danni presuppone anche la colpa del locatore. La colpa può riguardare il verificarsi o la mancata eliminazione del difetto a lui imputabile ed è presunta in base al diritto vigente.

In qualità di locatari, si è soggetti all’obbligo di limitare il danno. Concretamente, ciò significa, per esempio, rimuovere immediatamente tutti gli effetti personali dalle vicinanze delle finestre dalle quali entra l’acqua e riporli in un luogo sicuro.

Se l’uso dell’appartamento in locazione conformemente al contratto è compromesso, ciò costituisce un difetto. La legge distingue tra difetti minori, medi e gravi. I locatari devono provvedere autonomamente alle piccole manutenzioni, a meno che non sia necessario rivolgersi a uno specialista. I restanti difetti dell’appartamento in locazione devono essere eliminati dal locatore.

È necessario comunicare immediatamente al locatore eventuali difetti che non si possono eliminare da soli. Se il locatore non pone rimedio al difetto entro un periodo di tempo ragionevole, si può, dopo averne dato preavviso, ricorrere a una prestazione sostitutiva o a un deposito del canone di affitto come strumento per fare pressione. Prima di intraprendere uno dei due rimedi legali summenzionati, a causa dei rischi finanziari si raccomanda di procurarsi assistenza giuridica. È inoltre possibile richiedere una riduzione del canone di affitto e/o un risarcimento dei danni. Le suddette basi per le richieste di risarcimento dipendono dal singolo caso e gli importi dovuti devono essere valutati di volta in volta.

Desideriamo sottolineare che questi contenuti e i documenti forniti devono essere considerati come informazioni legali generali. Non sostituiscono la consulenza legale nei singoli casi. La Mobiliare e la Protekta declinano ogni responsabilità in relazione al contenuto di questo articolo.