Riduzione della pigione a causa del rumore dei lavori di costruzione

In linea di principio, la locatrice o il locatore può chiedere alla committenza dei lavori di costruzione il rimborso delle spese legate a una riduzione della pigione a causa del rumore. Nella prassi un iter del genere, perlopiù lungo e complicato, viene spesso avviato solo se la locataria o il locatario ricorre a una procedura di conciliazione.

Importante: ai sensi dell’art. 259g CO, il deposito della pigione non è ammesso in presenza di difetti la cui riparazione da parte della locatrice o del locatore è impossibile o irragionevole. Si tratta in particolare del caso dei lavori di costruzione e delle relative emissioni acustiche. Il deposito della pigione è infatti legato al diritto di riparazione del difetto. Se il difetto non può essere riparato oppure la sua riparazione è irragionevole, il deposito della pigione non può essere preso in considerazione.

Se il locatario viene limitato nell’uso della cosa locata a causa dei lavori di costruzione e del relativo rumore, può pretendere dalla locatrice una riduzione della pigione.

Il diritto alla riduzione della pigione sussiste a partire dal momento della comprovata notifica dei difetti da parte della locataria o del locatario e dura fino alla rimozione del difetto o fino alla conclusione dei lavori di costruzione o fino all’uscita delle locatarie e dei locatari dall’abitazione. È pertanto importante che locatarie e locatari segnalino i difetti immediatamente dopo aver constatato che i lavori di costruzione pregiudicano l’uso della cosa locata.

L’ammontare della riduzione dipende, tra l’altro, dalla durata e dall’intensità del disturbo subito. Occorre ad esempio considerare che il rumore dei lavori di costruzione rappresenta un difetto in una zona residenziale tranquilla sicuramente di più che in una grande città caotica.

Poiché l’onere della prova dei presupposti che giustificano il diritto spetta alla locataria o al locatario, tutti i disturbi subiti devono essere documentati di continuo. Ciò può avvenire, ad esempio, sotto forma di verbale dei rumori oppure di registrazioni audio, video e foto.

Se si ritiene di aver diritto a una riduzione della pigione a causa del rumore dei lavori di costruzione, si dovrebbe procedere come descritto di seguito.

1. Scrivere una lettera alla propria locatrice o al proprio locatore, in cui si descrive la problematica dei lavori di costruzione, si indica di essere così parecchio limitati nell’uso dell’oggetto locato e si richiede pertanto una riduzione della pigione.

   Attenzione: è possibile determinare in modo attendibile l’importo preciso della riduzione della pigione solo dopo la conclusione dei lavori di costruzione. È quindi necessario chiedere alla locatrice o al locatore di presentare una proposta per un’adeguata riduzione della pigione al termine dei lavori.

   La lettera va inviata per raccomandata. Occorre conservare sia una copia della lettera sia la ricevuta di invio postale per la propria documentazione.

   È importante inviare la lettera immediatamente dopo aver constatato le immissioni o i disturbi, ovvero al più presto dopo l’inizio dei lavori di costruzione, poiché la riduzione della pigione può essere accordata solo a partire dal momento in cui locatrici o locatori sono venuti a conoscenza del difetto.

   Tenere un diario concernente il rumore e documentare i disturbi con foto e video. È necessario anche annotarsi a che ora si sente il rumore e quanto è forte.
    

2.  Se la locatrice o il locatore si rifiuta di accordare  alla locataria o al locatario una riduzione della pigione dopo la conclusione dei lavori di costruzione o al termine del contratto di locazione, esiste la possibilità di avviare una procedura di conciliazione. Raccomandiamo però di chiedere dapprima una consulenza giuridica affinché possa essere verificato il diritto alla riduzione della pigione. La stessa procedura è consigliata se la locatrice o il locatore ha concesso una riduzione della pigione e si desidera verificarne l’importo.

L’ordinanza contro l’inquinamento fonico protegge la popolazione dai considerevoli disturbi arrecati dal rumore delle macchine. Tuttavia, non è sempre semplice stabilire da quando esiste un disturbo di questo tipo, poiché le persone reagiscono in modo diverso al rumore. Dato che l’ordinanza contro l’inquinamento fonico non definisce valori limite fissi per il rumore causato dai lavori di costruzione, non ha senso misurare il rumore con un fonometro. Bisognerebbe invece prendere in considerazione l’effettiva compromissione dell’uso dell’appartamento.

Se il rumore dei lavori di costruzione pregiudica l’uso conforme al contratto dell’abitazione locata, sussiste un difetto. In tal caso, ai sensi dell’art. 259d del Codice delle obbligazioni (CO), le locatarie e i locatari hanno il diritto di pretendere una riduzione della pigione, a prescindere dal fatto che la locatrice o il locatore sia responsabile del rumore causato dai lavori di costruzione oppure no. L’ammontare della riduzione si basa sull’intensità del disturbo.

Di seguito sono riportati alcuni esempi tratti dalla giurisprudenza. Ricordiamo che si tratta di decisioni individuali. Non hanno validità generale, ma servono da riferimento. La giurisprudenza mostra che le riduzioni delle pigioni hanno luogo solo in caso di limitazioni oggettivamente considerevoli e comprovate.

In linea di principio, è possibile richiedere una riduzione della pigione anche retroattivamente. Tuttavia, occorre provare che il difetto sia stato notificato alla locatrice o al locatore all’inizio dei lavori di costruzione o nel momento in cui è stata constatata la limitazione nell’uso dell’oggetto locato  (notifica dei difetti). Inoltre, in caso di controversia, è necessario dimostrare i disturbi subiti. È pertanto importante documentarli di continuo durante i lavori di costruzione (verbale dei rumori, registrazioni audio/video, foto ecc.).

Come stabilito dal Tribunale federale, il diritto alla riduzione della pigione si prescrive dopo cinque anni. Il diritto al rimborso della locataria o del locatario inizia prescriversi non appena la locatrice o il locatore viene a conoscenza del difetto, ovvero nel momento in cui la locataria o il locatario avrebbe potuto esigere per la prima volta la riduzione.

Desideriamo sottolineare che questi contenuti e i documenti forniti devono essere considerati come informazioni legali generali. Non sostituiscono la consulenza legale nei singoli casi. La Mobiliare e la Protekta declinano ogni responsabilità in relazione al contenuto di questo articolo.