Disdetta anticipata dell’appartamento
In Svizzera, i contratti di locazione non possono essere semplicemente sciolti in qualsiasi momento. Sono usuali termini e scadenze di disdetta stabiliti contrattualmente (di regola tre mesi per una data usuale del luogo). Fa eccezione la disdetta anticipata mediante proposta di un subentrante idoneo.
Che cos’è una disdetta anticipata?
La disdetta anticipata consente agli inquilini di uscire da un contratto di locazione in corso prima della scadenza ordinaria, senza dover continuare a pagare l’affitto. A tal fine deve tuttavia essere soddisfatta una condizione importante: gli inquilini devono proporre un subentrante idoneo e solvibile disposto a riprendenre il contratto di locazione alle stesse condizioni da una determinata data (cfr. a tal proposito la sezione Regola del subentrante: la possibilità di lasciare anticipatamente l’abitazione).
Importante: dal punto di vista giuridico non si tratta di una disdetta ordinaria, bensì di una restituzione anticipata dell’alloggio ai sensi dell’art. 264 CO. L’obbligo di pagare la pigione termina quando è dimostrato che un subentrante ragionevolmente accettabile e solvibile è disposto a riprendere la locazione alle medesime condizioni. L’attuale parte locataria deve proporre questa persona alla parte locatrice e trasmettere i documenti che ne attestano l’idoneità.
Come funziona la disdetta anticipata dell’appartamento?
Chi desidera disdire anticipatamente l’appartamento deve comunicarlo per iscritto alla locatrice/al locatore, ai fini di prova tramite raccomandata. Una disdetta anticipata non è una disdetta in senso proprio, motivo per cui la lettera dovrebbe riportare come oggetto «Annuncio di restituzione anticipata». La lettera dovrebbe contenere i dati dei subentranti proposti oppure annunciare che i relativi dossier saranno inviati a breve.
La parte locatrice verifica quindi se la documentazione è completa e se le persone proposte sono ragionevolmente accettabili e solvibili. Se accetta un subentrante idoneo, l’obbligo di pagare la pigione termina quando quest’ultimo è disposto a riprendere il contratto.
Importante: se sono soddisfatte tutte le condizioni — ossia se è stato trasmesso un dossier completo che dimostra la solvibilità, l’idoneità e la disponibilità a riprendere il contratto alle medesime condizioni e da una data determinata — la parte locataria è liberata dall’obbligo di pagare la pigione da tale data, anche se la parte locatrice rifiuta la persona proposta o ne sceglie un’altra.
Disdetta anticipata: modello da scaricare
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Attenzione a non confondersi: disdetta straordinaria e disdetta anticipata non sono la stessa cosa.
Nel linguaggio comune i termini disdetta straordinaria e disdetta anticipata vengono spesso utilizzati erroneamente come sinonimi. Si tratta tuttavia di due concetti completamente diversi.
La disdetta straordinaria è una disdetta per giusta causa, ad esempio se l’appartamento diventa inabitabile, la locatrice/il locatore viola gravemente i propri obblighi o si verificano altre situazioni gravi (ad es. violenza nell’edificio). In questi casi il contratto di locazione può essere sciolto immediatamente o con un periodo di preavviso ridotto.
La disdetta anticipata (ovvero restituzione anticipata), invece, è una risoluzione anticipata del contratto mediante proposta di un subentrante, senza che debba sussistere un motivo grave.
Restituzione anticipata dell’appartamento – cosa devono sapere gli inquilini
La restituzione anticipata dell’appartamento è il processo mediante il quale gli inquilini restituiscono l’appartamento prima della scadenza ordinaria. Ciò è possibile solo se è disponibile un subentrante idoneo e solvibile disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni.
Inoltre l’immobile in affitto deve essere restituito correttamente. Solo in quel momento termina l’obbligo di pagamento dell’affitto.
Che cosa comprende la corretta restituzione anticipata dell’alloggio?
Affinché la restituzione anticipata sia valida e l’obbligo di pagare l’affitto termini anticipatamente, la riconsegna dell’appartamento deve avvenire in modo completo e corretto. Vi rientrano:
- pulizia finale accurata e sgombero: l’appartamento deve essere riconsegnato pulito e in uno stato conforme al contratto (in particolare completamente svuotato);
- consegna di tutte le chiavi: tutte le chiavi consegnate all’inizio del contratto devono essere restituite alla locatrice/al locatore;
- verbale di riconsegna: deve essere redatto un verbale scritto di riconsegna nel quale viene documentato lo stato dell’appartamento. Ciò tutela entrambe le parti da successive controversie.
L’obbligo di pagare la pigione termina anticipatamente solo se l’alloggio è stato riconsegnato correttamente ed è stato proposto un subentrante che soddisfa i requisiti.
La regola del subentrante: la possibilità di lasciare prima l’abitazione
Se viene proposto un subentrante idoneo, disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni, la parte locatrice deve liberare l’attuale parte locataria dai suoi obblighi contrattuali.
Quanti subentranti occorre proporre?
Dal punto di vista giuridico è sufficiente proporre una sola persona idonea che subentra nel contratto. Dal punto di vista pratico è tuttavia consigliabile presentare due o tre dossier completi di nuovi inquilini. Ciò aumenta le probabilità di successo, poiché si garantisce che almeno un nuovo inquilino soddisfi i requisiti e venga accettato dalla locatrice/dal locatore. Se i nuovi inquilini vengono rifiutati, è di regola consigliabile continuare la ricerca finché la locatrice/il locatore accetta qualcuno. Contemporaneamente si può verificare la legittimità del motivo del rifiuto.
Che cosa deve contenere un dossier completo del subentrante?
Un dossier completo dovrebbe contenere:
- un modulo di candidatura compilato integralmente e firmato, con dati personali, informazioni sull’impiego e sul reddito, disponibilità a riprendere il contratto alle condizioni vigenti e data prevista del subentro;
- un estratto aggiornato del registro delle esecuzioni, non più vecchio di tre mesi;
- documenti che attestino il reddito, ad esempio conteggi salariali recenti e certificato di salario;
- una copia di un documento d’identità;
- se necessario, referenze di precedenti locatori.
Molte parti locatrici mettono a disposizione un proprio modulo, che è opportuno richiedere per tempo. In sua assenza si può utilizzare un modulo standard, purché contenga tutte le informazioni e tutti i documenti richiesti. Nella pratica, i dossier incompleti vengono spesso respinti. Occorre inoltre considerare che la parte locatrice può impiegare da 14 a 30 giorni per esaminare i dossier.
È consigliabile raccogliere personalmente tutte le candidature e trasmetterle alla parte locatrice in modo documentabile. In caso di rifiuto, si disporrà così degli elementi necessari per verificarne la legittimità.
Chi è considerato un subentrante solvibile e adeguato?
Un subentrante è considerato adeguato se:
- è disposto a subentrare nel contratto di locazione alle stesse condizioni contrattuali
- è solvibile (verifica della solvibilità; come regola generale, il reddito netto dovrebbe essere almeno il triplo dell’affitto lordo, ossia pigione più spese accessorie)
- l’entrata nell’appartamento è possibile al momento desiderato
- accetta il regolamento interno e le altre condizioni contrattuali
Importante: la locatrice/il locatore è obbligata/o ad accettare subentranti adeguati.
Cosa fare se la proprietà rifiuta il subentrante?
La locatrice/il locatore può rifiutare un subentrante solo per motivi oggettivamente giustificati. Tra questi rientrano ad esempio:
- insufficiente solvibilità
- il subentrante non accetta le condizioni attuali di locazione
- numero eccessivo di occupanti dell’appartamento
Non sono ammessi rifiuti per motivi quali nazionalità o sesso. I rifiuti per motivi quali la detenzione di animali domestici sono leciti, se previsti contrattualmente o dal regolamento interno.
Se un subentrante solvibile e ragionevolmente accettabile viene rifiutato senza un motivo valido, la parte locataria può chiedere di essere liberata dal contratto. È consigliabile comunicare per iscritto e conservare le prove, ad esempio mediante lettera raccomandata o e-mail con conferma di ricezione.
In tali situazioni, un’assicurazione di protezione giuridica per privati può fornire un supporto prezioso per far valere i propri diritti.
La responsabilità come inquilini e come liberarsene
Finché un subentrante solvibile e ragionevolmente accettabile non è disposto a riprendere il contratto, oppure la parte locatrice non conferma per iscritto la liberazione dal contratto, l’attuale parte locataria rimane tenuta a pagare la pigione.
Quando termina l’obbligo di pagare l’affitto in caso di disdetta anticipata?
L’obbligo termina quando la parte locatrice accetta ufficialmente il subentrante e il contratto passa a quest’ultimo. Se la parte locatrice rifiuta un subentrante che soddisfa tutti i requisiti, la parte locataria è comunque liberata dall’obbligo di pagamento dalla data in cui il subentrante era disposto a riprendere il contratto, purché la parte locatrice abbia avuto tempo sufficiente per esaminare la documentazione, indicativamente da 14 a 30 giorni.
Domande e risposte
Rispondiamo alle domande più importanti sulla restituzione anticipata e sui subentranti.
Giuridicamente è sufficiente proporre una sola persona idonea. Per aumentare le probabilità di successo, è tuttavia consigliabile presentare due o tre dossier completi e continuare la ricerca finché viene accettato un subentrante.
Chiedete una motivazione scritta. Sono ammissibili soltanto motivi oggettivamente giustificati, come una solvibilità insufficiente. Se un subentrante ragionevolmente accettabile viene rifiutato ingiustificatamente, potete chiedere di essere liberati dal contratto.
Il contratto termina soltanto alla scadenza ordinaria. Fino ad allora dovete continuare a pagare la pigione. Il termine di disdetta decorre al più tardi dalla riconsegna dell’alloggio.
Non siete automaticamente liberati da tale obbligo. Dovete dimostrare che il subentrante proposto avrebbe sottoscritto il contratto alle condizioni precedenti e che la mancata conclusione è dovuta esclusivamente all’aumento della pigione. Lo stesso vale per altre modifiche contrattuali sfavorevoli.
No, si tratterebbe di una pena convenzionale. Tali disposizioni sono nulle.
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