Disturbi olfattivi nel diritto di locazione

In una casa plurifamiliare, gli inquilini condividono degli spazi comuni come, ad esempio, il vano scale. L’utilizzo di questi spazi può provocare conflitti, in particolare se in relazione a odori sgradevoli.

La vicina fuma nel proprio appartamento e per aerare le stanze apre sempre la porta che dà sul vano scale, le scarpe lasciate fuori emanano cattivi odori, il vicino mette il suo sacco della spazzatura sul pianerottolo oppure il chihuahua marca il suo territorio nelle aree comuni: che fare? Su questo non c’è dubbio: il vano scale di una casa plurifamiliare serve solo per accedere agli appartamenti e non può essere destinato ad altri usi o essere sporcato.

Se la vicina o il vicino cucina, l’odore del cibo che entra nel proprio appartamento può risultare fastidioso. È ovvio che quando si cucina vengono emanati odori e ogni persona è libera di preparare ciò che desidera. Nessuno può imporre quali alimenti o spezie impiegare. Tuttavia, se gli odori della cucina arrecano disturbo, chi li provoca dovrebbe mostrare rispetto per le altre persone, ad esempio chiudendo la finestra durante la preparazione delle pietanze.

Un’altra possibilità è quella di far controllare la funzionalità della struttura edile, in particolare dei sistemi di areazione e di aspirazione per minimizzare i problemi legati a odori e rumori mentre si cucina.

In linea di principio, in Svizzera si può cucinare anche di notte se si ha riguardo per le proprie vicine e i propri vicini. Se però ciò provoca odori troppo sgradevoli o rumori troppo forti, il vicinato può considerarlo, a ragione, inaccettabile.

In linea di principio, inquiline e inquilini possono fare quello che desiderano sul balcone o nel loro giardino: mangiare, bere, organizzare un aperitivo, dormire o, appunto, grigliare. L’odore del cibo, infatti, fa parte della normale routine quotidiana e deve essere tollerato dal vicinato.

Il contratto di locazione o il regolamento interno può contenere delle disposizioni riguardo al tema delle grigliate. Tuttavia, i locatori non possono emanare divieti a piacimento; questi devono sempre avere una motivazione oggettiva e non essere sproporzionati. Di norma è pertanto inammissibile un divieto generale di grigliare. Al contrario, può essere legale imporre un divieto di utilizzo di grill a carbonella.

È obbligatorio aver rispetto del vicinato. Il barbecue dovrebbe quindi essere utilizzato in modo tale che nessuno sia infastidito dal fumo. Per questo i dispositivi alimentati a carbone o legna sono poco adatti. Se le emissioni di fumo superano la soglia sopportabile, i vicini possono intervenire. I grill a gas o elettrici sono la scelta migliore per ridurre al minimo il fumo.

Quando si sceglie dove collocare il grill si presta attenzione soprattutto alla sicurezza, in particolare per quanto riguarda le scintille, e si pensa poco agli odori. Tuttavia, bisognerebbe anche assicurarsi che vicine e vicini non vengano disturbati in misura eccessiva da odori sgradevoli.

In caso di fiamme libere, come per i bracieri o i grill a carbonella, è richiesta particolare cautela per evitare la fuga di scintille. Il Centro d’informazione per la prevenzione degli incendi (CIPI) raccomanda di mantenere una distanza di almeno 1 metro dai materiali infiammabili e di utilizzare come base un materiale non combustibile. Anche una vasca di raccolta sufficientemente grande ha la sua importanza. Queste direttive sono riportate nelle norme antincendio dell’AICAA (Associazione degli istituti cantonali di assicurazione antincendio) e nelle disposizioni cantonali.

Se l’odore di profumo dovesse essere così forte e persistente, ad esempio nel vano scale, da compromettere notevolmente la qualità di vita degli altri inquilini dello stabile, si potrebbe parlare di immissioni analogamente a quanto accade per il fumo.

In linea di principio è inammissibile un divieto di fumo generale nel contratto di locazione, poiché questo violerebbe i diritti della personalità degli inquilini. Chi fuma risponde però appieno dei danni causati dal fumo nell’appartamento.

Il vicinato deve tollerare quindi che altri inquilini fumino sul balcone una sigaretta, una sigaretta elettronica o addirittura della cannabis. Fumatrici e fumatori dovrebbero comunque accertarsi che il fumo o il vapore non arrivi nelle camere da letto degli altri appartamenti attraverso finestre aperte o socchiuse.

Se invece un fumatore accanito fuma costantemente sul balcone e le vicine e i vicini si vedono costretti a tenere praticamente sempre le finestre chiuse, tale comportamento può essere considerato eccessivo e di regola il vicinato non è tenuto ad accettare questo livello di odori.

Gli odori intensi che giungono da un ristorante fin nell’appartamento possono compromettere notevolmente la qualità abitativa. In tali casi l’inquilino o l’inquilina può richiedere una riduzione della pigione e l’eliminazione del difetto.

Se al momento del trasloco l’inquilino o l’inquilina era già a conoscenza degli odori causati dal ristorante, diventa più difficile far valere questa pretesa.