Disturbi olfattivi nel diritto di locazione
Cosa fare in caso di odori sgradevoli causati dal vicino?Fumo di sigaretta, odore di carne grigliata o cannabis: a causa delle immissioni odorose spesso possono nascere liti tra vicini. Ma che cosa dice la legge a tal proposito? Quali sono i diritti degli inquilini e che cosa bisogna tollerare?
Tempo di lettura: 7 minuti Ultimo aggiornamento: novembre 2025 12 Nuovo contributo
Cosa si intende per odore sgradevole e quando si verifica?
Per odori sgradevoli (detti anche immissioni odorose o molestie olfattive) s’intende la presenza di odori che arrecano disturbo dentro e attorno all’appartamento locato. Affinché l’inquilina o l’inquilino possa opporsi, l’odore che arreca disturbo deve rappresentare un difetto ai sensi della legge.
Sussiste un difetto quando l’odore compromette l’utilizzo dell’appartamento locato. Questa situazione non è sempre facilmente comprovabile, poiché gli odori non sono misurabili nel vero senso della parola. È chiaro però che l’odore deve essere particolarmente intenso oppure la sua presenza deve essere frequente affinché sia possibile parlare di un difetto.
Di seguito sono riportati alcuni esempi tratti dalla vita di tutti i giorni.
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Cosa fare in caso di odori sgradevoli eccessivi?
L’articolo 257f cpv. 2 CO stabilisce che gli inquilini devono usare riguardo verso le vicine e i vicini, il che include anche gli odori.
Se gli odori arrecano disturbo, in primo luogo è sempre consigliabile cercare di parlarne con la vicina o il vicino e spiegare la questione con calma e in modo cordiale. Se così non si ottiene alcun miglioramento, bisognerebbe presentare nuovamente la richiesta a chi causa il disturbo, ma questa volta per iscritto, per motivi probatori. Se anche ciò non serve a nulla, è possibile rivolgersi a chi amministra lo stabile. In tal caso raccomandiamo di utilizzare la nostra lettera modello, allegando una copia della precedente comunicazione.
La locatrice o il locatore può in seguito ammonire la vicina o il vicino facendo riferimento all’obbligo di riguardo. Per fornire aiuto alla locatrice o al locatore a tal proposito, è consigliabile redigere un protocollo in cui vengono riportati gli odori sgradevoli (luogo, data, ora e durata). Se la vicina o il vicino ignora l’ammonimento della locatrice o del locatore, rischia la disdetta del contratto.
In caso di impugnazione, tuttavia, la disdetta sarà efficace solo se gli odori sgradevoli possono essere provati, cosa particolarmente difficile per quanto riguarda le immissioni odorose. Il protocollo e le conferma di altri inquilini colpiti dal problema possono però essere d’aiuto.
Allo stesso tempo esiste anche la possibilità di esaminare le carenze strutturali, come finestre, porte o pavimenti male isolati. Se sono presenti difetti di questo tipo, si può esigere una riparazione del difetto da parte della locatrice o del locatore.
Lettera modello in caso di odori sgradevoli
Che fare in caso di odori sgradevoli? Qui è possibile scaricare la lettera per richiedere l’intervento della locatrice o del locatore
Riduzione della pigione dovuta a odori sgradevoli
La situazione non migliora? È possibile richiedere una riduzione della pigione se il fumo passivo o anche altri odori sgradevoli, come odori eccessivi di cibo, odori sgradevoli costanti nel vano scale ecc., compromettono l’utilizzo dell’appartamento.
Per la riduzione della pigione è decisivo che gli odori sgradevoli siano persistenti ed eccessivi tanto da impedire agli inquilini di utilizzare l’oggetto come pattuito nel contratto di locazione. È possibile richiedere la riduzione della pigione per mezzo della nostra lettera modello, inviandola per raccomandata alla locatrice o al locatore. Occorre considerare che l’onere della prova per i difetti che si fanno valere spetta agli inquilini.
È pertanto consigliabile redigere un protocollo in cui si descrivono gli odori sgradevoli (data, ora e durata) per illustrare la durata del disturbo subito. Per conferire un maggior peso al protocollo, bisognerebbe raccogliere le conferme scritte anche degli altri inquilini interessati dallo stesso problema.
Inoltre, una riduzione della pigione può essere richiesta per la durata del periodo intercorso tra la notifica dei difetti dimostrabile (dunque scritta) alla locatrice o al locatore e l’eliminazione dei difetti. Maggiori informazioni in merito sono riportate nel nostro articolo «Diritti degli inquilini in caso di difetti».
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