Garanzia d’affitto

In Svizzera, se concordato nel contratto di locazione, è necessario versare una garanzia d’affitto (detta anche deposito di garanzia, cauzione o deposito cauzionale) spesso prima dell’inizio della locazione. Questo importo serve al locatore come garanzia finanziaria per tutte le richieste di risarcimento derivanti dal contratto di locazione (p. es. danni dell’inquilino, pigioni non corrisposte, ecc.).

La garanzia d’affitto è soggetta a una chiara regolamentazione legale ai sensi dell’articolo 257e CO. Per gli appartamenti, la garanzia d’affitto non può superare tre pigioni mensili, compresi i costi accessori (= pigioni lorde).

Inoltre, la garanzia d’affitto deve essere depositata presso una banca in un conto bloccato o in un deposito a nome dell’inquilino. Un’alternativa è rappresentata dall’assicurazione garanzia d’affitto (vedi avanti).

Nel caso di locali commerciali, la legge non specifica l’importo ammissibile della garanzia d’affitto. Alcuni esperti ritengono che il deposito cauzionale debba essere ragionevolmente proporzionato ai rischi del locatore.

Assicurazioni garanzia d’affitto  come quelle proposte da SwissCaution o GoCaution stanno diventando sempre più popolari in Svizzera e sono accettate da molti locatori come alternativa al deposito di garanzia. L’assicurazione garanzia d’affitto sostituisce il tradizionale conto di deposito bloccato in banca e offre comunque ai locatori la sicurezza necessaria.

Si tratta di una fideiussione assicurativa, ovvero la compagnia assicurativa è responsabile nei confronti del locatore per conto dell’inquilino. Invece del deposito in banca, l’inquilino paga un premio annuo.

In questo modo il denaro che normalmente dovrebbe essere versato per la garanzia d’affitto rimane disponibile. In caso di sinistro, l’assicurazione garanzia d’affitto rimborsa al locatore l’importo richiesto. La compagnia di assicurazione paga quindi in anticipo e poi richiede all’inquilinoil rimborso dell’importo versato.

Il vantaggio dell’assicurazione garanzia d’affitto è sicuramente quello di non dover pagare il deposito cauzionale all’inizio della locazione. Tuttavia, come spiegato in precedenza, l’inquilino paga un premio annuale e deve anche rimborsare alla compagnia assicurativa l’importo che questa ha versato al locatore.

Come già accennato, non è obbligatorio concordare una garanzia d’affitto, vale a dire che locatore e inquilino sono liberi di prendere decisioni in merito (cosiddetto accordo tra le parti). Nell’ambito di questo accordo tra le parti viene anche stabilito entro quale data deve essere versata la cauzione e come va depositata esattamente.

La cauzione viene solitamente versata o depositata su un conto vincolato prima dell’inizio del periodo di locazione. Se il deposito non viene pagato o depositato come concordato prima della consegna dell’oggetto locato, il locatore può rifiutarsi di consegnarlo all’inquilino.

Se è stato concordato che la garanzia d’affitto debba essere pagata o depositata dopo l’inizio della locazione e l’inquilino non la paga, il locatore può avviare una procedura di esecuzione.

Ai sensi dell’articolo 257e cpv. 1 CO, il locatore è tenuto a depositare la garanzia d’affitto su un conto vincolato presso una banca a nome dell’inquilino. Il locatore non può depositare la garanzia d’affitto su un conto privato.

Se non convenuto diversamente nel contratto, la scelta della banca è di competenza del locatore. Quest’ultimo è anche obbligato a verificare che il deposito sia corretto e a comunicare all’inquilino il nome della banca.

Il conto rimane bloccato durante il rapporto di locazione e può essere utilizzato o chiuso solo con il consenso di entrambe le parti (locatore e inquilino).

Importante:

I pagamenti in contanti o i versamenti su conti privati del locatore non sono consentiti e i locatari possono (e devono) rifiutarli. Se la cauzione finisce comunque su un conto privato, si deve chiedere immediatamente al locatore di depositarla su un conto vincolato a nome dell’inquilino (per ulteriori informazioni al riguardo, consultare il capitolo successivo («Il locatore non deposita la cauzione in banca. Quali sono i miei diritti?»). 

Sulla garanzia d’affitto devono essere pagati interessi ai tassi in vigore per i conti vincolati. Gli interessi spettano agli inquilini, che ricevono dalla banca un estratto conto annuale che riporta gli interessi.  

Come detto all’inizio, anche le assicurazioni garanzia d’affitto sono spesso accettate. In questo caso, non è necessario un deposito in un conto vincolato.

Se il locatore, contrariamente a quanto previsto dalla legge, non deposita la garanzia d’affitto convenuta in un conto vincolato presso una banca, occorre richiedere di farlo mediante lettera raccomandata (cfr. DTF 127 II 273).

Se il locatore non risponde, in linea di principio l’inquilino può compensare la garanzia d’affitto deducendola dalle pigioni future. Tuttavia, è consigliabile richiedere una consulenza legale prima di procedere alla compensazione, poiché esistono eccezioni a questo principio. Per esempio, nel caso in cui l’immobile viene venduto, l’inquilino non può compensare nei confronti dell’acquirente dell’immobile, in quanto quest’ultimo non risponde del diritto al deposito della cauzione.

Un consiglio:

per prevenire un deposito non corretto e conseguenti controversie legali, non versare mai la garanzia d’affitto (in contanti o tramite versamento) direttamente al locatore. Chiedere al locatore di aprire in anticipo un conto vincolato e trasferire la cauzione direttamente su questo conto. Nel frattempo, manifestare chiaramente la disponibilità a versare in qualsiasi momento la cauzione su un conto vincolato correttamente aperto, in modo da non essere ritenuti responsabili del mancato versamento in seguito.

Se la cauzione rimane sul conto privato del locatore anche dopo essere usciti dall’oggetto locato e il locatore si rifiuta di restituirla anche se tutte le richieste in sospeso sono state saldate (p. es. danni dell’inquilino comprovati, spese accessorie e pigioni arretrate), si può avviare una procedura di esecuzione nei confronti del locatore.

Sì, in Svizzera la garanzia d’affitto dev’essere inserita nella dichiarazione delle imposte. Poiché il conto della garanzia d’affitto è intestato all’inquilino e il denaro depositato gli appartiene, esso è considerato parte del patrimonio e deve quindi essere dichiarato. Di conseguenza, anche gli interessi maturati sul conto della garanzia d’affitto vanno dichiarati come reddito nella dichiarazione delle imposte.

Se l’appartamento è stato riconsegnato e non ci sono pretese in sospeso da parte del locatore, le parti (inquilino e locatore) possono chiedere congiuntamente alla banca la risoluzione della garanzia d’affitto a favore dell’inquilino o notificare alla società di assicurazione garanzia d’affitto l’estinzione della garanzia.

Se non ci sono danni e tutte le pigioni sono state pagate, il locatore deve svincolare il deposito, compresi gli interessi.

Eccezione: per esempio, se vi sono pigioni o conteggi dei costi accessori non pagati. In linea di principio il locatore può compensare questi crediti con la garanzia d’affitto. Tuttavia, anche in questo caso è necessario il consenso dell’inquilino per ricevere il denaro depositato o parte di esso.

Importante:
Firmare la risoluzione del conto della garanzia d’affitto solo se si è d’accordo. Il locatore, infatti, può ottenere direttamente il deposito grazie alla firma, poiché il consenso sotto forma di firma è dimostrabile.

Se il conteggio dei costi accessori è ancora in sospeso e si prevede che l’inquilino dovrà effettuare un ulteriore pagamento, il locatore può trattenere un importo adeguato corrispondente al pagamento previsto in attesa del conteggio definitivo dei costi accessori.

Se i danni e altri eventuali pagamenti in sospeso sono stati liquidati e il locatore si rifiuta ancora di provvedere al versamento della garanzia d’affitto, l’inquilino può richiederlo per iscritto con lettera raccomandata. Se l’operazione non va a buon fine, ci sono due opzioni:

1. Passato un anno dalla fine del rapporto di locazione, gli inquilini possono richiedere unilateralmente la garanzia d’affitto direttamente alla banca ai sensi dell’articolo 257e capoverso 3 CO (a condizione che nel frattempo non sia stata avviata alcuna procedura esecutiva e che il locatore non abbia avviato alcuna procedura di conciliazione; vedi il capitolo successivo).
    
2. Gli inquilini possono richiedere all’autorità di conciliazione lo svincolo della garanzia d’affitto. Tuttavia, ciò richiede una richiesta di conciliazione e un’udienza di conciliazione.

Se il locatore ha avviato una procedura di esecuzione o una procedura di conciliazione entro un anno dalla fine della locazione, la garanzia d’affitto può essere recuperata solo tramite un’azione legale. Fino ad allora, l’importo rimane «congelato» nel conto vincolato.

Gli inquilini non devono aspettare un’eternità il rimborso della loro garanzia d’affitto. Come già detto, anche senza il consenso del locatore, dopo un anno dalla fine della locazione si può richiedere direttamente alla banca la garanzia d’affitto o all’assicurazione la risoluzione della garanzia d’affitto.

Tuttavia, ciò è possibile solo se il locatore non ha intrapreso alcuna azione legale contro l’inquilino durante questo periodo (p. es., procedure esecutive o di conciliazione). Se è stata intrapresa un’azione legale, lo svincolo è possibile solo attraverso un procedimento giudiziario o una soluzione amichevole da parte di entrambe le parti.

Per lo svincolo, la banca o l’assicurazione garanzia d’affitto richiedono generalmente il modulo di risoluzione della garanzia d’affitto compilato unilateralmente (o una lettera corrispondente alla banca con la relativa richiesta), il verbale d’uscita o la conferma di disdetta e il contratto di locazione.  L’inquilino deve essere in grado di dimostrare che è trascorso più di un anno dalla fine del rapporto di locazione.

Normalmente, dopo aver ricevuto la richiesta di risoluzione, la banca contatta l’ex locatore per dargli possibilità di dimostrare che sono state intraprese azioni legali entro il termine di un anno. Se tale prova non può essere fornita, la garanzia d’affitto verrà svincolata.

La garanzia d’affitto serve come garanzia per tutte le pretese del locatore derivanti dal contratto di locazione. Il locatore può chiedere per esempio un risarcimento per i danni dell’inquilino o per le spese accessorie non pagate. 

Tuttavia, come già detto, trattenere denaro dalla garanzia d’affitto è possibile solo se l’inquilino concorda. In caso contrario, il locatore deve far valere i propri diritti in tribunale.

Di regola gli inquilini ricevono dal locatore una fattura finale con un elenco di danni o altre pretese. È importante controllarlo con attenzione. Può anche essere utile confrontare questi dati con il verbale di consegna (per ulteriori informazioni, consultare il nostro contenuto sulla consegna degli appartamenti).

Se l’inquilino non concorda con la fattura finale del locatore, può rifiutarsi di firmare l’accordo di svincolo della garanzia d’affitto. Se non si riesce a trovare una soluzione comune, il locatore deve far valere le proprie pretese per vie legali.

Desideriamo sottolineare che questi contenuti e i documenti forniti devono essere considerati come informazioni legali generali. Non sostituiscono la consulenza legale nei singoli casi. La Mobiliare e la Protekta declinano ogni responsabilità in relazione al contenuto di questo articolo.