Muffa in casa: cosa fare come inquilino?

La muffa si forma dove l’umidità si accumula senza disperdersi. L’aria umida, a contatto con superfici fredde, crea condensa, ad esempio negli angoli, sulle pareti esterne o vicino alle finestre.

Le cause più comuni sono:

• locali riscaldati troppo poco;
• mobili grandi collocati direttamente contro le pareti esterne;
• fonti di umidità, come il bucato steso in casa, molte piante o un acquario;
• difetti dell’edificio, come pareti poco isolate o finestre non ermetiche;
• danni causati dall’acqua, ad esempio da tubature difettose.

Solo in casi eccezionali la causa è unicamente una ventilazione scorretta o irregolare, ad esempio quando le finestre restano sempre ribaltate invece di essere aperte completamente per pochi minuti.

Le conseguenze legali cambiano a seconda che la muffa sia causata da difetti dell’edificio o dal comportamento degli inquilini. Per questo è importante accertarne attentamente la causa.

La responsabilità di eliminare la muffa dipende dalla sua causa. Se la muffa costituisce un difetto dell’immobile locato, ossia se l’alloggio non è nelle condizioni previste dal contratto, deve intervenire il locatore. Se invece la muffa è stata causata dal comportamento dell’inquilino, deve provvedere quest’ultimo. In sintesi, valgono i seguenti principi:

Secondo l’art. 259a CO, la locatrice/il locatore deveeliminare i difetti dell’oggetto locato, purché non siano stati causati dal comportamento degli inquilini (si veda anche la sezione « Chi è responsabile della muffa? »).

Anche nelle cantine può formarsi la muffaQui occorre fare una distinzione.

• Negli immobili più vecchi un certo grado di umidità nei locali cantina è considerato normale, in particolare se la cantina non è stata rifinita. L’umidità può infatti penetrare dal terreno nelle pareti e causare muffa.
   
• Negli edifici più recenti o ristrutturati, nei quali è espressamente previsto l’utilizzo della cantina come deposito, ci si può aspettare che i locali cantina siano asciutti. In questo caso la muffa può costituire un difetto.

Attenzione: nelle nuove costruzioni occorrono alcuni anni affinché il calcestruzzo si asciughi completamente. Durante questo periodo di tempo non dovrebbero essere depositati in cantina oggetti sensibili all’umidità.

Se in un’abitazione in affitto si forma della muffa che compromette l’uso dei locali, sussiste un difetto. Secondo l’art. 259d CO, in questi casi gli inquilini possono chiedere una riduzione dell’affitto, indipendentemente dal fatto che la locatrice/il locatore sia responsabile del difetto. È sufficiente che l’utilizzo dell’abitazione sia compromesso. Attenzione: se la muffa è stata causata da una ventilazione o da un riscaldamento inadeguati, il locatore può chiedere all’inquilino il rimborso dei costi.

Importante: la riduzione dell’affitto riguarda esclusivamente l’utilizzo dell’abitazione, non gli oggetti danneggiati. Per questi ultimi può essere richiesto un risarcimento (cfr. sezione più sotto).

Tuttavia, non ogni macchia di muffa giustifica automaticamente una riduzione dell’affitto. È determinante quanto l’uso dei locali sia effettivamente limitato.
Di regola, è possibile chiedere una riduzione dell’affitto quando:

• alcuni locali possono essere usati solo in parte, ad esempio se la camera da letto non è abitabile a causa dell’odore di muffa o dell’umidità;
   
• la qualità abitativa è chiaramente compromessa, ad esempio da odori sgradevoli o rischi per la salute;
   
• la muffa si ripresenta oppure si estende su una superficie più ampia.

Un difetto lieve (ad es. una piccola macchia nel bagno che può essere rapidamente eliminata dagli inquilini pulendola) di regola non dà diritto ad alcuna riduzione dell’affitto, o solo una riduzione minima.

Gli inquilini devono inoltre sapere che:

• il locatore può chiedere successivamente il rimborso dei costi se la muffa è stata causata da un comportamento scorretto degli inquilini, ad esempio da una ventilazione o da un riscaldamento inadeguati;
   
• la riduzione dell’affitto riguarda soltanto la limitazione nell’uso dell’abitazione, non gli oggetti danneggiati. Per questi ultimi può essere richiesto un risarcimento (crf. più sotto).

L’entità della riduzione dell’affitto in caso di muffa dipende dalla gravità del problema e dalle sue conseguenze ed è quindi valutata caso per caso. 

Importante: la valutazione è oggettiva e non dipende da quanto l’inquilino si sente personalmente disturbato. Per avere diritto a una riduzione dell’affitto, l’uso dell’abitazione deve essere notevolmente limitato. 

• Situazione: Muffa in più locali, umidità, danni all’intonaco (TF 4A_333/2015)
  Riduzione dell’affitto: 17,65%
• Situazione: Muffa nella camera dei bambini, nessuna colpa degli inquilini (Trib. sup. BL BJM 2000 141)
  Riduzione dell’affitto: 10%

Questi valori sono indicativi. Nel singolo caso decide l’autorità di conciliazione o il tribunale.

Oltre a una riduzione dell’affitto può entrare in considerazione anche un risarcimento danni, ad esempio se mobili o capi di abbigliamento sono stati danneggiati dalla muffa. A differenza della riduzione dell’affitto, ilrisarcimento danni presuppone però una colpa della locatrice/del locatore. Ciò sussiste di norma quando la locatrice/il locatore viola il proprio obbligo di manutenzione previsto dell’art. 256 CO.

La sola presenza di muffa non è sufficiente. Deve essere dimostrato che:

• sussiste un difetto (muffa) che deve essere eliminato dal locatore
• gli inquilini hanno subito un danno economicamente quantificabile (ad es. mobili o tessili danneggiati)
• il danno è direttamente riconducibile alla muffa (nesso causale)
• il locatore è responsabile della muffa.

Documentare accuratamente i fatti è determinante per far valere le proprie pretese. Servono in particolare:

• fotografie degli oggetti danneggiati (possibilmente con la data)
• un elenco dettagliato dei danni
• ricevute d’acquisto o indicazioni di prezzo per determinare il valore a nuovo
• una stima realistica del valore attuale, tenendo conto dell’età, dello stato e dell’uso degli oggettiImportante: non eliminate subito gli oggetti danneggiati: spesso è necessaria una perizia da parte di un’assicurazione o di uno specialista.

L’assicurazione mobilia domestica verifica se il danno è assicurato. La copertura dipende in genere dalla causa.

• Di norma non sono assicurati danni dovuti a umidità da condensa o ventilazione scorretta.
• Possono invece essere assicurati danni da muffa causati da tubazioni difettose.

In caso di dubbio, segnalate subito il dannoall’assicurazione . Inviate fotografie, descrizione dell’accaduto, l’elenco degli oggetti danneggiati e le relative ricevute d’acquisto o indicazioni di prezzo.

Spesso non è chiaro che cosa abbia causato la muffa nell’abitazione. La causa è importante per stabilire chi deve eliminarla o pagare eventuali danni: un difetto dell’edificio oppure un comportamento scorretto degli inquilini.

In linea di massima:

• per difetti dell’edificio (ad es. finestre non ermetiche, isolamento insufficiente) risponde la locatrice/il locatore
• per la muffa causata da ventilazione o riscaldamento inadeguati rispondono gli inquilini

Se non è possibile stabilire con certezza lacausa dellamuffa, può essere utile un accertamento oggettivo, ad esempio da parte di uno specialista.

Per raccogliere prove, le locatrici/i locatori possono installare anche cosiddetti data logger (strumenti di misurazione). Questi apparecchi rilevano temperatura e umidità dell’aria per un certo periodo se vi è il sospetto che gli inquilini non ventilino o riscaldino correttamente. Gli inquilini devono in linea di principio tollerarne l’installazione, purché la sfera privata non venga violata (ad es. nessuna registrazione audio o video).

La muffa non colpisce solo le abitazioni private. Anche in locali commerciali, uffici o magazzini può causare problemi seri, sia per l’infrastruttura che per l’attività. Oltre al diritto di locazione entrano in gioco anche aspetti di diritto del lavoro e assicurativi.

I datori di lavoro sono legalmente obbligati a garantire un ambiente di lavoro sano. La muffa negli spazi interni può mettere a rischio la salute dei collaboratori. Se viene rilevata muffa, il caso può essere esaminato dall’Ispettorato cantonale del lavoro o dalla SUVA. Si raccomanda urgentemente un rapido chiarimento delle cause e un risanamento professionale della muffa.

Desideriamo sottolineare che questi contenuti e i documenti forniti devono essere considerati come informazioni legali generali. Non sostituiscono la consulenza legale nei singoli casi. La Mobiliare e la Protekta declinano ogni responsabilità in relazione al contenuto di questo articolo.