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Scoprite come finanziare la vostra nuova casa

Conoscete le basi per finanziare la casa dei vostri sogni?

Desiderate acquistare un’abitazione ma non siete certi di potervelo permettere? Qui troverete le risposte alle principali domande relative al finanziamento di un’abitazione di proprietà.

L’acquisto di un’abitazione propria è spesso il più grande investimento che si fa durante la propria vita, ed è difficilmente attuabile senza il sostegno finanziario di terzi quali banche, assicurazioni o casse pensioni. Rispondiamo alle principali domande relative al finanziamento di un’abitazione di proprietà.

Quanto capitale proprio mi occorre?

Supponiamo che avete trovato la casa dei vostri sogni. Prezzo: 1 milione di franchi. Chi acquista un immobile deve contribuire al finanziamento almeno con il 20% di capitale proprio. Può essere finanziato da terzi al massimo l’80% del valore stimato dell’immobile. Un esempio: se il valore stimato dell’immobile è di 1 milione di franchi, vi occorrono 200 000 franchi di capitale proprio.

Cosa viene considerato capitale proprio?

Almeno il 10% del prezzo d’acquisto deve essere finanziato con mezzi liquidi propri, ad esempio averi di risparmio, titoli, averi del terzo pilastro o anticipi sull’eredità. Potete finanziare fino al 10% del prezzo d’acquisto tramite un prelievo dalla cassa pensione, a condizione che l’immobile sia abitato in prima persona.

Come posso prelevare dei fondi dalla cassa pensione?

Se desiderate utilizzare dei fondi della cassa pensione potete farlo sia in forma di prelievo anticipato, sia in forma di pegno, con conseguenze diverse.

  • Se prelevate dei fondi dal secondo pilastro, la cassa pensione riduce le vostre prestazioni di vecchiaia ed eventualmente anche le prestazioni di rischio. Ciò può dar luogo a significative lacune nel reddito. Il capitale versato viene inoltre tassato come reddito.
  • Se invece costituite in pegno il capitale a favore del creditore, le prestazioni non vengono ridotte. Potete inoltre dedurre dal reddito interessi debitori più elevati.

Contattate la vostra cassa pensione per tempo se desiderate prelevare dei fondi per la proprietà abitativa.

Quali tipi di ipoteche esistono?

Come sapete già, un’ipoteca è un prestito che può essere utilizzato insieme al capitale proprio per l’acquisto di un immobile. I partner finanziari possono concedere fino all’80% del valore dell’immobile mediante due ipoteche.

Fino al 67% del valore dell’immobile può essere finanziato con la 1a ipoteca, l’importo restante con la 2a ipoteca. Di norma, la 2a ipoteca deve essere rimborsata (ammortizzata) nel giro di 15 anni. La 1a ipoteca non deve per forza essere rimborsata. Entrambi i prestiti prevedono il pagamento di interessi ipotecari.

In Svizzera esistono diversi modelli ipotecari. I più comuni sono:

  • ipoteche fisse: durata e tasso d’interesse fissi;
  • ipoteche variabili: durata variabile, il tasso d’interesse si basa sull’andamento del mercato dei capitali;
  • ipoteche LIBOR: durata fissa, il tasso d’interesse si orienta al LIBOR. A partire dal 2021, l’ipoteca Libor sarà sostituita dall’ipoteca Saron.

Scoprite di più sui diversi modelli ipotecari.

L’attuale contesto di bassi tassi d’interesse dà luogo a ipoteche che costano meno dell’1% di interessi e sono quindi molto convenienti. Ma attenzione: per verificare la sostenibilità, il vostro partner finanziario non calcola con gli attuali bassi tassi d’interesse, ma con un tasso d’interesse ipotecario del 5%.

Per garantire la sostenibilità della vostra abitazione di proprietà sul lungo periodo dovete considerare, oltre al capitale proprio, anche il vostro reddito.

Quale ruolo svolge il mio reddito per il finanziamento?

Un’abitazione di proprietà comporta delle spese correnti: spese accessorie e di manutenzione, tassi d’interesse relativi all’ipoteca nonché l’ammortamento diretto o indiretto della 2a ipoteca. Al fine di garantire la sostenibilità, tutte queste spese non devono superare un terzo del reddito lordo della vostra economia domestica.

I partner finanziari calcolano un tasso ipotecario del 5% nonché un 1% del prezzo d’acquisto per la manutenzione e le spese accessorie. Se la casa costa 1 milione di franchi e il prestito ammonta a 800 000 franchi (1a ipoteca circa CHF 650 000, 2a ipoteca circa CHF 150 000), la vostra economia domestica deve guadagnare almeno 180 000 franchi all’anno:

800 000 franchi x 5 % 40 000 CHF
1 000 000 franchi x 1 %  10 000 CHF
Costi di ammortamento all’anno per la 2a ipoteca 10 000 CHF
Totale spese per l’abitazione           60 000 CHF
Spese per l’abitazione CHF 60 000 x 3 180 000 CHF

 

Che fare se il prezzo d’acquisto dell’immobile è più alto del valore stimato?

Il vostro partner finanziario non considera solo il prezzo d’acquisto dell’immobile, ma anche il suo valore stimato. Il prezzo d’acquisto e il valore stimato non sempre corrispondono. Se il vostro istituto finanziario stima il valore dell’immobile dei vostri sogni inferiore al prezzo di vendita (in altre parole, secondo il vostro partner finanziario l’immobile è troppo caro), dovete finanziare voi la differenza.

Un esempio:

La casa dei vostri sogni costa 1 milione di franchi, il vostro partner finanziario ritiene tuttavia che valga solo 900 000 franchi. Pertanto, finanzierà al massimo l’80% del valore stimato (80% di 900 000 franchi = 720 000 franchi). Il venditore dell’immobile chiede tuttavia 1 milione. In questo caso dovete apportare 280 000 franchi di capitale proprio (20% di 900 000 franchi più 100 000 franchi di differenza).

Viene applicato sempre il principio del valore più basso. Ciò significa che per il calcolo dell’ipoteca da finanziare è determinante il valore più basso.

Posso permettermi un’abitazione anche in età avanzata?

Un calcolatore ipotecario vi fornirà dei primi dati sulla sostenibilità finanziaria della casa dei vostri sogni.

Il debito è spesso elevato, soprattutto quando si acquista o ristruttura un’immobile. L’analisi della sostenibilità finanziaria al momento della stipula di un’ipoteca costituisce un’istantanea. Esistono tuttavia delle situazioni che possono influire sulla sostenibilità dell’immobile, ad esempio se riducete il vostro grado di occupazione, andate in pensione o perdete il lavoro. Affinché la sostenibilità finanziaria sia garantita anche in età avanzata o in un caso di previdenza (invalidità e decesso) e possiate continuare a vivere nell’immobile, vi conviene fare un’analisi accurata. A partire dai 45 anni raccomandiamo inoltre una consulenza sulla pensione.

Anche se disponete di capitale proprio e reddito sufficienti, la decisione di finanziare un’abitazione di proprietà ha conseguenze a lungo termine. Fatevi sempre consigliare da uno specialista.